Les inégalités et la crise de l'abordabilité

Comprendre le creusement des inégalités sociales et la crise de l’abordabilité.

En exergue

Selon la Banque Mondiale, près d’un milliard de personnes ont pu s’extraire de l’extrême pauvreté en 25 ans (Banque Mondiale, 2018).

Pourtant, la part du revenu mondial perçue par la moitié la plus pauvre de l’humanité est restée figée, malgré la croissance continue de la production mondiale. Cette répartition aggrave les inégalités de revenus : en janvier 2020, l’ONG Oxfam révélait que les 2 153 milliardaires du globe détiennent plus d’argent que 60 % de la population mondiale.

Ces inégalités économiques tendent à nuire au progrès économique, ce qui contribue à grever l’égalité sociale. Dès lors, une constellation d’inégalités — liées à la situation géographique, au handicap, à l’orientation sexuelle, au genre, à la classe sociale, à l’origine ethnique, au revenu — s’agrègent et déterminent souvent les avantages, les perspectives et la vie d’une personne.

 

Définitions et mesures

Les inégalités sociales sont des différences d’accès aux ressources (sociales, économiques, culturelles, politiques, etc.) généralement corrélées à un statut social particulier comme le niveau de revenu, l’ethnicité ou la géographie de résidence.

Le principal outil de mesure des inégalités est le coefficient de Gini. Cet indicateur statistique permet de mesurer la répartition des salaires, des revenus et du patrimoine à l’échelle d’un pays. Les résultats sont présentés sous la forme d’un nombre qui varie entre 0 et 1, où 0 signifie l’égalité parfaite et 1, qui ne peut être atteint, une inégalité parfaite. Par exemple, l’indice était de 0,29 en France en 2015 et de 0,47 en Chine pour l’année 2010.

Les inégalités de revenu sont parmi les plus étudiées. Et pour cause, puisqu’elles sont souvent considérées comme responsables d’autres inégalités sociales. A ce titre, les enseignements du World Inequality Report nous éclairent sur la répartition mondiale des revenus de la croissance depuis 1980. Ces quarante dernières années, les 1% d’individus les plus riches dans le monde ont capté deux fois plus de croissance que les 50% les plus pauvres. Entre ces deux groupes se situent les classes moyennes et populaires nord-américaines et européennes, pour qui la croissance du revenu a été faible.

Les causes de cette répartition inégalitaire sont multiples, mais la littérature scientifique (Olivier Godechot, 2011) en décrit quelques-unes comme prépondérantes. Parmi elles, le transfert de la propriété du capital du secteur public au secteur privé de ces 50 dernières années a permis au secteur privé d’accroître ses profits de manière significative. Aussi, certains corps de métier captent la majeure partie des revenus de la croissance et participent ainsi à la montée des inégalités. C’est un reproche souvent fait au secteur de la finance où la suraccumulation de crédits et l’expansion des marchés boursiers ont permis à certains dirigeants et employés de bénéficier de primes de salaire conséquentes.

C'est un phénomène important car... l’environnement bâti joue un rôle prépondérant dans la formation des inégalités.
Parce que les inégalités sociales ont un impact négatif sur la croissance économique

Au-delà des considérations éthiques qu’elles soulèvent, ces inégalités ont un impact négatif sur la croissance économique, documenté de longue date par l’OCDE. Le secteur financier se rend progressivement compte qu’il est donc dans son intérêt premier de lutter contre le creusement des inégalités.

En s’appuyant sur les données des pays de l’OCDE au cours des 30 dernières années, l’étude montre que les inégalités de revenus ont un impact négatif et significatif sur la croissance ultérieure ([OCDE, 2014](http://www.oecd.org/els/soc/trends-in-income-inequality-and-its-impact-on-economic-growth-SEM-WP163.pdf)). Les économistes de l’OCDE estiment que le creusement des inégalités a coûté plus de 4 points de croissance dans la moitié des pays sur plus de deux décennies. À l’inverse, une situation plus égalitaire avant la crise a contribué à faire progresser le PIB par habitant dans quelques pays, notamment en Espagne.

Cette étude permet également de mettre en évidence l’importance que jouent les revenus de la classe moyenne inférieure dans la santé économique d’un pays. Le principal facteur qui détermine l’incidence des inégalités sur la croissance est le fossé qui sépare les ménages les plus modestes du reste de la population. L’effet négatif à cet égard ne se vérifie pas seulement pour le premier décile, au bas de l’échelle de distribution du revenu, mais pour les quatre premiers déciles. La conclusion qui s’impose est que le tout n’est pas de lutter contre la pauvreté, il faut encore prendre des mesures visant les revenus modestes dans leur ensemble.

Le tissu bâti influence le tissu social

Pour mieux comprendre la répartition des inégalités et leurs causes, il est nécessaire de l’articuler avec l’étude du contexte spatial urbain. En effet, les inégalités sociales n’ont pas pour seule origine les niveaux de revenus ou de patrimoine, elles sont profondément liées à l’environnement direct des populations.

Depuis plusieurs décennies, de nombreux travaux en sciences sociales, en géographie ou en économie ont étudié – et continuent de démontrer – la responsabilité du développement urbain dans le maintien ou l’aggravation des inégalités. La plupart de ces travaux préfèrent se concentrer sur l’échelle des territoires (plutôt que l’échelle nationale) pour mieux cerner les disparités sociales.

Les inégalités urbaines : un enchevêtrement de contraintes qui renforcent les disparités

Les inégalités sociales ne sont pas seulement liées aux niveaux de revenus et de patrimoine des populations concernées. En effet, elles se manifestent aussi et sont influencées par la qualité et l’abordabilité du logement, la ségrégation fonctionnelle en ville (quartiers résidentiels, tertiaires, commerciaux etc.), la ségrégation sociale en ville (quartiers riches, pauvres, ouvriers, jeunes, vieux, familiaux, etc.), par l’infrastructure publique de santé et d’éducation (niveau des écoles et des hôpitaux), par l’exercice et le type d’activité professionnelle, etc. Une myriade de facteurs viennent alors renforcer et maintenir les inégalités de revenus.

Pour mieux comprendre ce type de disparités, il est nécessaire de changer de focale. Plutôt que l’échelle nationale, qui tend à homogénéiser les disparités locales, l’étude des inégalités apparaît comme plus pertinente à l’échelle des territoires, voire au sein de la ville.

L’OCDE démontre que l’environnement urbain peut jouer un rôle positif ou négatif pour les individus, en fonction de ses caractéristiques. Leurs recherches montrent qu’un *« **accès inégal aux opportunités** »* (par exemple un milieu défavorisé, un manque d’accès à l’éducation, aux activités culturelles ou à des interactions sociales diverses) conduit à la détérioration du capital humain et contribue ainsi au renforcement des inégalités.

Les inégalités liées à l’environnement bâti se croisent et s’additionnent : certains quartiers combinent un éloignement des infrastructures d’éducation et une piètre qualité des logements. La ville, plutôt que de favoriser l’émancipation des individus, devient alors une contrainte subie, qui les entrave.

Dans une note prospective récente, Richard Pickering, directeur de la stratégie chez Cushman & Wakefield UK, souligne la mobilité sociale brisée dans nos systèmes urbains ([Richard Pickering*,* 2020](https://www.cushmanwakefield.com/en/united-kingdom/insights/covid-19/inequalities-created-by-real-estate)).

> « Si vous êtes né dans une famille pauvre au Royaume-Uni, il faut en moyenne 5 générations (125 ans) pour arriver au revenu médian. Si vous souffrez d’autres obstacles à la mobilité tels que la discrimination raciale, vous risquez de ne jamais y arriver » *(Richard Pickering, 2020).*
>

Les facteurs qui influencent la capacité à changer sa **« chance » sociale** sont nombreux et forment une équation complexe pour étudier la question de manière globale. Votre capital économique (richesse conférée) est le plus souvent renforcé par la propriété, votre capital social (votre réseau) ou votre capital culturel (expériences et perspectives communes). Ces divers facteurs influent sur les premières années de la vie (stabilité familiale), sur l’éducation ou la santé (capacité à travailler).

[Les travaux du Centric Lab](https://www.thecentriclab.com/), qui combinent une perspective de neurosciences et d’urbanisme, abondent également dans ce sens. Cette organisation analyse la manière avec laquelle les facteurs de stress environnementaux interagissent avec les facteurs sociaux, économiques et culturels pour renforcer les inégalités qui gangrènent notre société. Sa conclusion est simple :

La société d’information accentue ces clivages territoriaux

Ces problématiques, connues de longue date, tendent à s’accroître au fil des années et sont renforcées par des phénomènes plus larges. Les travaux de Jan Nijman et Yehua Dennis Wei dans *Urban inequalities in the 21st century economy* démontrent que les inégalités tendent à s’aggraver à cause de la nouvelle économie de l’information, qui s’épanouit dans les grandes villes et développe la compétition entre ces dernières ([Jan Nijman, Yehua Dennis Wei, 2020](https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0143622820301910)).

Ils mettent en évidence trois grands phénomènes structurants :

1️⃣ L’accroissement des inégalités entre territoires, où des villes en croissance viennent consumer des villes en décroissance.

2️⃣ Un renforcement de l’exclusivité des centres-villes que l’attractivité a rendu inaccessibles en prix.

3️⃣ Une polarisation du marché du travail, où les employeurs sont à la recherche de personnes très qualifiées ou peu qualifiées.

Ce dernier constat a pris un jour nouveau avec la crise du COVID. En effet, les travailleurs des secteurs essentiels (transports, logistique, entretien, etc.*)* sont à la fois les plus défavorisés économiquement et les plus éloignés des centres villes où ils travaillent. Pendant cette crise, ces travailleurs ont combiné une vulnérabilité économique et une vulnérabilité sanitaire, ce qui révèle au grand jour les défaillances de l’organisation de la ville.

L’exclusivité des centres villes est également en train de s’étendre à l’ensemble des métropoles et l’augmentation continue des loyers en est un bon indicateur. Certes moins vive que celle des prix de l’immobilier, l’augmentation des loyers a pourtant été de 38 % entre le premier trimestre 2000 et le troisième trimestre 2016, soit une croissance « *supérieure à celle du revenu disponible brut par ménage (+30%) et à celle de l’indice des prix à la consommation (+26%)* », souligne l’Insee ([Insee, 2017](https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2586026/LOGFRA17l1_F7.1.pdf)). On comprend alors pourquoi 28% des résidents des aires urbaines trouvent qu’il est difficile de se loger. Aussi, 50% des familles monoparentales éprouvent de réelles difficultés à trouver et conserver un logement, un chiffre qui s’élève à 32% des ménages aux revenus modestes, ceux-là même qui font fonctionner nos villes.

Cette augmentation continue du prix des loyers est accentuée par le phénomène de la gentrification. Si cette dernière est souvent perçue comme signe de succès par les promoteurs, elle est généralement décrite comme vecteur d’inégalités par les sciences sociales. En revanche, une étude de 2014, menée par Schlichtman et Patch ([Schlichtman et Patch, 2020](https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC7124478/#bib98)) démontre que la gentrification n’est que rarement menée par les plus riches (les fameux 1%). Ce sont au contraire les membres de la classe moyenne qui chassent les populations les plus défavorisées en s’installant dans des quartiers aux prix bas, historiquement populaires.

Toutefois, ces inégalités favorisées par l’environnement bâti ne sont pas une fatalité. Une analyse approfondie des territoires nous montre que les contrastes peuvent se retrouver à l’échelle d’un quartier ou d’une rue.

Si la géographie nous apprend les contraintes d’un territoire, la sociologie peut nous donner quelques pistes sur le ressenti des habitants quant à ces contraintes.

Le rapport des Français aux territoires et à la mobilité

Croire que l’internationalisation des parcours universitaires et professionnels, l’allongement des études, ou encore l‘exposition à la diversité culturelle d’une certaine partie de la population influencent l’évolution des comportements de tous serait une erreur. Si la mobilité est une évidence pour certaines personnes, elle se révèle être une contrainte ou un choix pour d’autres elle relève pour d’autres de la contrainte ou d’un choix assumé.

Dès lors, la France, le Royaume-Uni, les États-Unis et la grande majorité des pays occidentaux sont divisés en une mosaïque de profils d’habitants, plus ou moins heureux de vivre là où ils vivent, plus ou moins coincés, plus ou moins marqués par le sentiment d’inégalité et d’injustice.

Il faut comprendre donc qu’il existe des contrastes sociaux importants d’un territoire à l’autre.

→ En France, la simple opposition entre des métropoles dynamiques et des périphéries ou milieux ruraux ne reflète pas la complexité des inégalités qui traversent la société. Afin de décrire les facteurs qui influencent la mobilité spatiale et les choix de vie des ménages français, il convient de décrypter les biais de perspectives et les inégalités dont ils peuvent souffrir ou bénéficier. Science Po et l’Institut Montaigne se sont prêtés à l’exercice et ont identifié 4 profils de Français ([Sciences Po et Institut Montaigne, 2019](https://www.sciencespo.fr/fr/actualites/actualit%C3%A9s/fractures-territoriales-et-sociales-portrait-dune-france-en-morceaux/3976)) :

▶️ **les « affranchis »**, détachés du territoire, ils se sentent bien dans toutes les villes (21% des Français);

▶️ **les « enracinés »,** qui revendiquent le bonheur de « vivre au pays » (22% des Français);

**▶️ les « assignés »**, figés sur place à cause d’un faible capital social et culturel, avec un fort ressenti des inégalités sociales et économiques (25% des Français);

▶️ **les « sur le fil »,** non mécontents de leurs lieux de vie, qui aspirent toutefois à la mobilité positive des affranchis mais se heurtent à leur situation socio-économique peu favorable.


→ Au Royaume-Uni, David Goodhart a théorisé un profilage similaire en distinguant les « somewhere » des « anywhere » (The Road to Somewhere, 2018).
▶️ **Les « anywhere »** sont les gagnants de la mondialisation, éduqués, CSP+, polyglottes, aux parcours multi-culturels, à l’aise partout, surtout dans les métropoles mondiales.

▶️ **les « somewhere »**, ceux qui sont véritablement de quelque part, plus ancrés, et qui subissent leur ancrage.
Un podcast de France Culture est disponible à ce sujet ici :
[Les « anywhere » et les « somewhere »](https://www.franceculture.fr/emissions/le-billet-politique/le-billet-politique-du-mardi-12-novembre-2019)

Ces contrastes sociaux, qui évoluent dans le temps et dans l’espace, participent à améliorer ou détériorer l’attractivité des espaces de bureau, commerces, hôtels, lieux de résidence, espaces mixtes et culturels, et autres lieux conçus et développés par notre industrie immobilière.

L’immobilier, au cœur du problème et de la solution.

Malheureusement, l’immobilier et la conception de nos villes jouent un rôle important dans la création et le maintien des inégalités. Aussi, la crise économique qui talonne la crise sanitaire risque d’exacerber ces disparités.

Dès lors, après deux années marquées par les Gilets Jaunes en France et l’irruption de cette crise sanitaire, comment peut-on ne pas questionner la responsabilité des investisseurs, en particulier les investisseurs immobiliers, dans cette fracture sociale ? Quel impact pour notre activité ? Quel rôle devons-nous endosser et comment pouvons-nous agir ?

Nous travaillons dans une industrie qui vise à créer de la richesse pour les investisseurs, ce qui semble être en totale contradiction avec le défi qui nous est posé. Bien que vieille de plusieurs siècles, la phrase d’Adam Smith continue de résonner avec l’actualité :

> « Partout où il y a de grandes propriétés, il y a de grandes inégalités. Pour un homme très riche, il doit y avoir au moins cinq cents pauvres, et la richesse de quelques-uns suppose l’indigence du plus grand nombre. » *(Adam Smith)*
>

Si nous sommes une partie du problème, nous pouvons aussi devenir une partie de la solution. Malgré l’entrelacement et la complexité des causes des inégalités, l’influence de l’immobilier dans ces processus n’est plus à démontrer. Construire des villes plus inclusives est à notre portée, alors mettons-nous au travail !

Revenir à une prépondérance de la valorisation par l’usage ?

La démarche qui consiste à valoriser selon la méthode des comparables alimente la spéculation sur la valeur résiduelle des fonciers ; en revanche, en revenir à une valorisation par l’usage permettrait de se recentrer sur les habitants et de favoriser le bien-commun. Nous étudions ces ajustements de méthodes de valorisation.

La valorisation par l’usage, évoquée dans la contribution de *Curiosity is Keys* au livre blanc « Bâtiments, villes et territoire durables : nouveaux usages et modèles économiques » ([Finance Innovation, 2019](https://ny753lcu.sibpages.com/)), conduit à considérer l’immobilier comme un lien social, dont la valeur doit s’analyser à partir de ce qu’il produit et de ce qu’il crée comme valeur ajoutée au bénéfice de ses usagers.

Cette approche permettrait d’exprimer le loyer en fonction de la somme des usages ou des services que peut rendre le bâtiment, ceci pour réencastrer le bâti dans la vie sociale. L’approche centrée sur les « prix du marché » doit être abandonnée pour replacer les besoins de l’utilisateur au centre de la réflexion.

Apprendre à mieux comprendre !

Comme nous l’avons déjà mentionné, la multiplicité des facteurs d’influence, qui par ailleurs peinent à rendre pleinement compte des inégalités urbaines, rend difficile leur analyse globale. Il est donc nécessaire de multiplier les points de vue et les approches sur ces problématiques.

Nous explorons déjà des pistes en ce sens, en travaillant notamment avec ESPI Research Lab. Cette collaboration nous permet de questionner l’impact social et les externalités des véhicules d’investissement de type Pinel, qui encouragent sciemment l’étalement urbain.

Au-delà des partenariats, il nous est nécessaire d’utiliser les outils scientifiques les plus adaptés pour atteindre notre but. Par exemple, le concept de ***syndémique urbaine*** ([Singer, Bulled, Ostrach, & Mendenhall, 2017](https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC7124478/#bib104)) permet d’indiquer la convergence d’une matrice de facteurs décrivant le bien-être et les inégalités (le chômage, les faibles revenus, la mauvaise santé, le faible niveau d’éducation et aux services urbains).

Mais afin de conduire ce genre de recherche il faut pouvoir mesurer et quantifier les facteurs en question. Il s’agit de faire progresser la data science et sa cousine **GIS** (Geographical Informational Science) pour pouvoir enfin appréhender les dimensions multiples des inégalités urbaines.

De la diversité pour mieux penser ?

Certains d’entre nous pensent que l’immobilier pourrait présenter un handicap structurel, ou du moins organisationnel, qui l’empêcherait de relever ces défis sociaux et urbains avec justesse et légitimité.

Il est probable que si vous lisez cette note, vous soyez un homme, blanc, relativement aisé, éduqué dans les bonnes écoles, vivant des un quartier chic ou à la mode, travaillant dans le Central Business District de votre ville. Et il est probable que vous ne soyez pas conscient de votre biais de lecture et d’observation du monde. En comparaison à d’autres industries, notre profession est assez monolithique. Peut-être qu’il est nécessaire de rencontrer les différences tous les jours dans les couloirs du bureau, de l’école, de l’immeuble pour pouvoir imaginer des solutions créatives et réalistes de lutte contre les inégalités dans l’immobilier.

Les outils et les partenariats, malgré leur pertinence, ne pourront pas remplacer les apports d’un regard différent dans la création de nouvelles solutions.

De nombreux travaux américains – notamment ceux de Patricia Hill Collins et Dorothy Smith — ont mis en évidence que l’expérience de celles et ceux qui subissent des discriminations permettrait une meilleure connaissance de la société dans son ensemble. Ainsi, la diversité est le vecteur d’une meilleure compréhension de l’environnement social, donc de l’environnement urbain.

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