L'allongement de la vie

En exergue

Nous vivons en moyenne plus longtemps qu’il y a un demi-siècle. En France, en 1950, l’espérance de vie à la naissance était de 69 ans pour les femmes et de 64 ans pour les hommes. En 2019, elle est passée à 85,6 ans pour les femmes et 79,7 ans pour les hommes ([Insee, 2020](https://www.insee.fr/fr/statistiques/4277640?sommaire=4318291)).

Mais « cette vie plus longue » ne signifie pas seulement que nous vivons plus longtemps : à l’échelle de nos sociétés, nous vivons aussi différemment. C’est-à-dire que l’allongement de la vie a eu pour conséquence une réorganisation de la population par âge, une recomposition des trajectoires biographiques (avec une mise en couple et l’arrivée plus tardive du premier enfant, par exemple) desquelles découlent une solidarité renouvelée entre les générations (on s’occupe plus longtemps de ses parents et de ses enfants).

Cette vie « plus longue » est donc entrecoupée de moments d’autonomie et de dépendance, qui ne sont pas sans conséquences pour l’investissement immobilier puisqu’ils jouent sur les comportements de consommation et d’épargne des ménages.

Définitions

Allongement de la vie et restructuration de la population

L’espérance de vie à la naissance représente la durée de vie moyenne - autrement dit l’âge moyen au décès - d’une génération fictive soumise aux conditions de mortalité par âge de l’année considérée ([Insee, 2021](https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1374)). Celle-ci augmente de façon continue au niveau mondial depuis des décennies. Mais ce qu’on appelle « l’allongement de la vie » ne s'y réduit pas.

La vie plus longue se définit au sein des pays occidentaux par une nouvelle périodisation des trajectoires biographiques (c'est-à-dire par des parcours de vie différents) et par une restructuration de la population par tranches d’âge. Elle se manifeste particulièrement dans l’allongement de la jeunesse et le vieillissement global de la population.

L’allongement de la jeunesse

Les jeunes sont considérés par les sciences sociales comme un groupe socioculturel très spécifique.

À la fin des années 1980, les travaux d’Olivier Galland » (*Sociologie de la jeunesse*, 1984) et Gérard Mauger (*Les Jeunes en France. État des recherches*, Paris, 1994) en font un moment de passage, de l’enfance à l’âge adulte.

Plus précisément, ce passage est borné en amont par l’entrée dans l’adolescence, de plus en plus précoce du fait des nouveaux moyens de communication. Et en aval, par la fin des études, les débuts de la vie professionnelle et la constitution d’une vie familiale.

Du fait de l’allongement des études (l’âge médian de la fin des études se situe aux alentours de 20 ans), de la précarité face au marché de l’emploi (il n’est pas rare que des étapes intermédiaires, comme les stages et services civiques repoussent l’âge d’un premier emploi stable), mais aussi du recul de l’âge du premier enfant (qui est de 30,7 pour les femmes en France, en 2018), l’entrée dans l’âge adulte se fait de plus en plus tardivement.

Le départ du domicile parental, la mise en couple et enfin la naissance du premier enfant arrivent ainsi de plus en plus tard dans la vie des jeunes occidentaux. En prenant les bornes extrêmes, la jeunesse court donc de 15 ans à presque 30 ans.

Vieillissement de la population et allongement de la fin de vie

Deux phénomènes expliquent le vieillissement global de la population :

  • les progrès de la médecine d’une part, qui garantissent une vie plus longue, voire entraînent une dépendance plus systématique des aînés lors de ce qu’on appelle « la fin de vie ».
  • la transition démographique en Europe, d’autre part, qui se traduit par l’entrée de la génération du baby boom (personnes nées entre 1943 et 1960) dans le troisième âge (60 et +).

Ces deux phénomènes conduisent à une restructuration démographique de la population : du fait de la longévité accrue des aînés et du nombre réduit d’enfants, la structure des relations entre les générations au sein des familles et les rapports intergénérationnels prennent une signification différente pour leurs membres.

Pour Anne-Marie Guillemard en particulier (*La vieillesse et l’État,* Paris, PUF, 1980), la longévité n’est pas qu’un constat démographique, c’est une révolution sociale et politique qui bouleverse l’organisation même de nos sociétés et leur régime temporel. En raison en particulier de l’émergence de nouveaux risques sociaux liés au grand âge.

L’allongement de la vie conduit ainsi à une refondation du pacte générationnel, à la prise en compte du grand âge et de ses aidants, et remodèle les transferts intrafamiliaux ainsi que les liens entre le travail, la santé et la retraite.

Autrefois courte, subie et statutaire, la vieillesse est devenue longue, négociable et indéterminée. Elle fait l’objet d’un investissement social sans équivalent dans l’histoire, notamment au regard des efforts consacrés pour augmenter l’espérance de vie sans handicap.

Mesures

Espérance de vie

En France, en 2019, l’espérance de vie à la naissance était de 85,6 ans pour les femmes et de 79,7 ans pour les hommes (Insee, 2020). En comparaison, en 2017, en moyenne dans l’Union européenne (UE), l’espérance de vie des femmes est de 83,5 ans et celle des hommes de 78,3 ans.

Le vieillissement de la population

Le vieillissement de la population se mesure en comparant la part des 60 ans et plus avec celle des 20-59 ans. Dans nos sociétés occidentales, ce phénomène s’explique par le fait que le nombre des 60 ans et plus a doublé à partir de 2006. La population française a vieilli. Et ce vieillissement s’accélère compte tenu de l’avancée en âge des baby-boomers. En 1975, 13% de la population avait 65 ans et(ou) plus. En 1999, ce chiffre s'élevait à 15,9% de la population. Le vieillissement s’accélère au début des années 2010, avec l’arrivée à 65 ans des premières générations nombreuses nées après-guerre. Ainsi, en 2019, plus d’une personne sur cinq (20,3%) est âgée de 65 ans ou plus.

Cette tendance est amenée à se poursuivre dans les prochaines années, avec une forte augmentation de la part des 75 ans ou plus à partir de 2020, lorsque les baby-boomers atteindront cet âge. Mais le vieillissement de la population s’explique également par un vieillissement « par le bas », lié à la diminution des 20-59 ans qui augmente le ratio de la population âgée de 60 ans et plus.

L’avancée en âge de la population nombreuse issue du baby-boom explique également les évolutions des autres tranches d’âge sur les quarante dernières années : la part des enfants de moins de 15 ans n’a fait que baisser, passant de 24,1% en 1975 à 18,9% en 1999 et 17,7% en 2019. A contrario, la part de la population âgée de 20 à 60 ans, la plus présente sur le marché du travail, a continué d’augmenter entre 1975 et 1999 (de 50,5% à 54,7%), avant de se réduire plus récemment pour atteindre 51,0% en 2019.

Le vieillissement de la population n’est donc pas seulement dû à l’entrée dans le troisième âge de la génération du baby boom. Elle est aussi la conséquence d’une diminution relative du nombre d’enfants par femmes ainsi que d’un recul de l’âge du premier enfant. Diminution relative car, si après la fin du baby-boom la fécondité baisse, elle reste en France dynamique au regard des autres pays européens. Elle a été particulièrement élevée entre 2006 et 2014.

Les femmes donnent ainsi naissance à leurs enfants de plus en plus tard : 30,7 ans en moyenne en 2018 contre 26,7 ans en 1975 ([Insee, 2017](https://www.insee.fr/fr/statistiques/2668280)). Ce recul est en particulier lié à la généralisation des études supérieures pour les jeunes femmes au cours des quarante dernières années. L’écart par rapport aux femmes sans diplôme atteint par exemple 4 ans en moyenne en 2015.

En raison de la démocratisation de l’enseignement supérieur et de l’allongement de la durée des études, de plus en plus de femmes retardent l’arrivée de leur premier enfant. Ce recul peut s’expliquer aussi par le désir de plus en plus important de vivre un certain temps à deux et d’avoir une situation stable avant d’avoir un enfant ([Insee, 2012](https://www.insee.fr/fr/statistiques/1281068)).

C'est un péhénomène important car... cette vie plus longue reconfigure les périodes d’autonomie et de dépendance.

Pourquoi s’intéresser ainsi à l’allongement de la vie ? Parce que cette vie plus longue au niveau individuel est entrecoupée de moments d’autonomie et de dépendance qui, au niveau macro, entraînent une reconfiguration des trajectoires biographiques et de la solidarité entre les générations**.

L’allongement de la vie au sein de la société française se traduit par :

  • une dépendance accrue des plus jeunes (du fait d'études plus longues et d'une autonomie financière plus tardive) et plus âgés à l’égard de leurs parents et enfants,
  • une reconfiguration des formes de conjugalité avec une mise en couple et une arrivée du premier enfant plus tardives, laissant à une certaine catégorie de la population la possibilité d’avoir plus tôt un pouvoir d’achat important.

Il est donc nécessaire pour l’investisseur de veiller à ces nouveaux parcours de vie, afin de mieux comprendre les usagers de nos immeubles.

Quelles influences sur l’immobilier ?

Il en découle trois conséquences pour le marché immobilier.

L'épargne à réinventer

En premier lieu, la reconfiguration des parcours biographiques conduit à l’échec des moyens d’épargnes traditionnels. Selon l’économiste Pierre Schoeffler et Xavier Lépine, président de l'IEIF et de La Française, la reconfiguration des périodes de vie a entraîné l’obsolescence du trio d’objectifs « usage - retraite - transmission » auquel répondait l’épargne dans l’achat de sa résidence principale (IEIF/La Française, Conférences 2019-2020). La constitution traditionnelle de l’épargne identifie les trois âges de la vie à trois objectifs : le désir de flexibilité et de mobilité dans la jeunesse (usage), la nécessité d’avoir un capital épargné susceptible de couvrir ses frais durant sa retraite (retraite) ainsi que d’être en possession d’un bien à transmettre à ses descendants (transmission). Or, du fait de l’allongement de la vie, la transmission de propriété des parents aux enfants se produit relativement tard, au moment où les enfants sont déjà installés. Par ailleurs, en raison de la diminution du pouvoir d’achat, les ménages les plus jeunes accèdent plus tard à la propriété que leurs parents.

Propriété versus mobilité

Lorsque les jeunes générations deviennent propriétaires, c’est souvent au détriment de leur désir de flexibilité et de mobilité professionnelles. En effet, l’achat d’un logement consomme souvent toute la capacité d’épargne d’un ménage, alors qu’il existe de meilleurs véhicules d’épargne, plus rentables, que la propriété. Alors que la vie professionnelle et personnelle est de plus en plus souple et qu’il faut en moyenne 7 à 10 ans pour rentabiliser les frais d’acquisition de son logement principal**, les ménages ont intérêt à se tourner vers des stratégies d’épargne plus souples (fonds de pension ou foncières participatives).

Ainsi, le mécanisme de transmission usuel est de plus en plus vécu comme un fardeau. Ceux qui ont la chance de toucher un héritage, le font de plus en plus tard, lors d’une période de la vie où ils sont déjà logés. Ils se voient donc forcés d’assurer la gestion de logements souvent loin de chez eux, dans un contexte émotionnellement difficile.

La prépondérance des personnes vivant seules en ville

Enfin, la relative autonomie des jeunes adultes avant leur mise en couple ou l’arrivée du premier enfant, en fait des cibles privilégiées pour les acteurs de l'immobilier d'usage.** Bénéficiant d’un plus grand pouvoir d’achat que les générations précédentes, ces jeunes adultes sont en particulier la cible de stratégies immobilières de niche (comme par exemple celles des hôtels lifestyle, que nous évoquerons plus tard).

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