Investir dans l'habitat

Ce que nous anticipons pour les 10 prochaines années

Malgré un marché du logement en crise depuis plusieurs décennie et une démographie en profonde mutation, l’offre résidentielle stagne. Vu comme un produit d’investissement sûr par les particuliers comme les institutionnels, l’immobilier résidentiel français et européen évolue très lentement au regard des évolutions sociétales que nous observons (cf fiches 1 à 6).

La crise du Covid-19 a souligné les défaillances du marché résidentiel : coût et abordabilité du logement en ville, travailleurs trop éloignés de leur lieu de travail « essentiel », logements urbains petits voire surpeuplés, conditions de télétravail critiquables, isolement social, peu ou pas d’espaces extérieurs, accès limité aux espaces verts, qualité constructive détériorée, etc. L’habitat, des citadins notamment, doit gagner en qualité et en humanité. Tout en minimisant l’empreinte carbone du logement qui pèse lourd dans la balance climatique.

L’amélioration des politiques de logement social, généralement pilotées par les pouvoirs publics en Europe, sort de notre périmètre d’action en tant qu’acteur du secteur immobilier privé. Néanmoins, l’ensemble de ces questions restent pertinentes pour l’ensemble de populations urbaines, y compris dans le secteur privé.

C’est pourquoi aujourd’hui, nous nous tournons vers l’habitat pour explorer de nouveaux modèles de location qui participeront à résoudre les problèmes que rencontrent les locataires, notamment en ville. Encore et toujours avec l’amélioration de la qualité de vie pour boussole.

Déficit d’offre

Le marché de l’habitat est aujourd’hui face à un paradoxe : alors que le nombre de ménages à loger en ville augmente (du fait de la réduction de leur taille et de la densification urbaine), le parc de logements disponibles n’augmente pas, ou très peu, et devient de plus en plus obsolète.

En effet, la croissance démographique des villes et la réduction de la taille des ménages, liée notamment à des situations familiales et des parcours biographiques en évolution, génèrent une augmentation mécanique du nombre de logements à pourvoir dans les villes. Et si la ville conserve son attractivité - en donnant à ses habitants accès à une offre culturelle et des opportunités sociales et économiques inégalées - de sévères critiques portent sur la qualité de vie en milieu urbain.

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-1 L'urbanisation

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-3 L'allongement de la vie

Crise de l’abordabilité

Dans un contexte de raréfaction, où la demande dépasse l’offre, les prix augmentent, le stock de logements étant insuffisant pour loger tout le monde. Les phénomènes d’urbanisation, de desserrement des ménages et de hausse des prix conjugués entraînent une crise de l’accès au logement sans précédent. Dans la plupart des grandes villes du monde, il est de plus en plus difficile de se loger.

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-2 Les inégalités et la crise de l'abordabilité

L'OCDE met en valeur la souffrance exacerbée face au logement de la classe moyenne, par rapport aux autres catégories de population : inéligible au logement social, elle ne remplit pas non plus les  criteres de sélection des locataires du logement libre.

OECD iLibrary | Sous pression : la classe moyenne en perte de vitesse

Focus sur Graphique 1.5 (page 30) : les prix du logement, de l’éducation et de la santé ont augmenté plus rapidement que l’inflation globale

Cela nous interpelle tout particulièrement car la classe moyenne rassemble ce que l'on appelle les "travailleurs clés" (“key workers"), c'est-à-dire les personnes instituteurs, infirmiers, policiers, pompiers, éboueurs, employés des administrations publics, etc., dont les professions sont essentielles au bon fonctionnement de nos villes et qui ont par conséquent besoin de se loger en ville, proches de leur emploi.

 L’opportunité d’investissement dans des immeubles de logement en bloc (entiers) devient alors une évidence.

Et comme le prédisaient depuis longtemps les grandes sociétés savantes (IEIF, ULI, etc.), les investisseurs immobiliers institutionnels sont de retour sur le marché résidentiel.

Un peu d'histoire

Depuis plusieurs décennies, trois raisons majeures avaient conduit les investisseurs institutionnels à délaisser le résidentiel : rendements trop faibles par rapport à ceux du bureau,  exploitation complexe car morcelée en une multitude de contrats individuels avec les résidents et, pour finir, corpus réglementaire trop contraignant.

Par ailleurs, les choix politiques (soutien fiscal) successifs ont poussé les français à investir directement dans des logements locatifs. Mais cette classe d'actif n'a jamais vraiment été gérée de manière institutionnelle à grande échelle en France (sauf les logements sociaux et quelques exceptions avec des foncières et assureurs, mais marginalement et presque exclusivement à Paris).

Pourtant le logement locatif offre des avantages insoupçonnés : des rendements d’une très grande stabilité quel que soit le cycle économique ; et des perspectives de gestion et exploitation optimisées grâce à la technologie. C’est pourquoi, à la faveur de la crise Covid-19, les investisseurs retrouvent de l'appétence pour cette classe d’actif très résiliente. C’est sans doute l’une des conséquences de la crise Covid-19 les plus marquées sur le marché immobilier.

Suivant la recomposition des ménages, il n’est plus possible de construire par défaut pour la famille « traditionnelle » composée de deux parents et deux enfants. Aujourd’hui la majorité des urbains vivent seuls, en couple, sont des familles monoparentales ou recomposées. Il faut imaginer plus de modularité et de flexibilité dans le parcours résidentiel pour s’ajuster à nos vies de moins en moins linéaires.

La « crise de la solitude » qui se développe en ville en est un symptôme. La rigidité des modalités de location, qui contrarient la mobilité des travailleurs et défavorisent leur épanouissement professionnel, en est un autre (OCDE, 2018).

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-4 La crise de la solitude

Ainsi, notre véhicule de R&D Curiosity is Keys a identifié, en 2019, ****six axes d’amélioration prioritaires pour le logement :

Multiplier les options de tailles, de formes et de prix,

Offrir une plus grands modularité,

Offrir une plus grande flexibilité,

Créer et accroître les opportunités de tisser des liens humains,

Favoriser la mixité intergénérationnelle,

Renforcer la qualité locative pour les jeunes générations,

Repenser l’expérience utilisateur des locataires grâce à la technologie.

Frise chronologique & track record

Aujourd’hui, les locataires en ville font face à de nombreuses difficultés pour trouver un logement. Le prix des loyers est très élevé, les appartements de qualité sont rares, la concurrence est forte et les critères des agences de location sont difficiles à satisfaire - d’autant plus si on est entrepreneur ou de retour de l’étranger, par exemple.

Une fois le logement obtenu, le parcours du combattant se poursuit : les procédures d’emménagement et de déménagement sont datées, chronophages, énergivores et coûteuses, le tout pour un produit final de piètre qualité. En effet, les propriétaires et gestionnaires sont généralement injoignables et peu intéressés par le bien-être de leur locataire une fois le bail signé. De nombreux frais incombent aussi au locataire, qu’il s’agisse de l’achat d’électroménager ou de la petite maintenance - sans parler du fait que les réparations à la charge du propriétaire sont souvent effectuées à moindre coût, et donc de mauvaise qualité. Et dans le cas d’une habitation meublée, l’aménagement sera la plupart du temps fait avec des meubles de récupération ou de très mauvaise qualité.

De ces difficultés dans « l’expérience utilisateur » du locataire d’aujourd’hui, émergent des pistes pour penser les logements de demain

L’évolution de l’habitat doit accompagner celle des modes de vie : un logement bien construit, adapté à mes besoins et à ceux de ma famille (parfois monoparentale, parfois recomposée), situé en ville tout en restant abordable.

Un logement animé qui favorise la vie sociale : on y connaît ses voisins ainsi que les habitants du quartier. Il est possible de participer régulièrement à des rassemblements de voisins ou même d’échanger des services au quotidien (ménage, babysitting, etc.).

Un logement qui favorise le bien-être et la protection de l’environnement : les matériaux employés sont éco-responsables. Il est alimenté par le biais d’énergies renouvelables et vise un haut niveau d’efficacité énergétique. Il encourage les formes de mobilités douces et réduit drastiquement le recours à la voiture individuelle. Il offre une palette de services qui permettent au locataire de gagner du temps et de se consacrer à la maximisation de son bien-être.

Un logement pensé pour offrir les meilleures conditions de travail : parce qu’il est situé à proximité des bassins d’emploi, parce qu’il donne accès à un espace de télétravail de qualité, et parce que son prix est abordable et m’évite de vivre dans la périphérie lointaine, à une heure de route ou plus de mon lieu de travail.

Figure 1., Les logements de la décennie 2021-2031, Curiosity is Keys

1-4 Stratégie(s) immobilière(s) et vision

Le logement de la décennie 2021 - 2031 sera « facile à louer, facile à vivre et facile à quitter » **(Claire Flurin et Catherine Sabbah, Les Échos, avril 2020).

Cette affirmation oriente vers quatre grandes catégories de solutions immobilières :

Multiplication des résidences locatives, détenues et gérées d’un seul bloc, par des investisseurs professionnels.

Des résidences dans lesquelles la technologie permettra de gérer son logement facilement, en temps réel, et dans lesquelles les propriétaires proposeront des gammes de prix variées avec une attention particulière pour la classe moyenne, aujourd’hui oubliée dans les programmations de logement neuf.

Renforcement des espaces partagés dans le résidentiel

En favorisant en premier lieu le co-living, car cet habitat partagé répond aux enjeux de flexibilité et au besoin de sociabilité des citadins (voir « Le marché du co-living, Contextes, attentes et opportunités », Curiosity is Keys, septembre 2020).

Définition

Le Co-living, qu’est-ce que c’est ?

Comme l’a établi le laboratoire et association professionnelle internationale Co-liv sur la base de sources multiples, c’est une forme d’habitat géré par une tierce partie professionnelle, dans laquelle les résidents partagent des espaces et/ou des services afin d’accéder à une meilleure qualité de vie. Elle se distingue de la colocation, des résidences étudiantes, de la location classique (meublée ou non) ou des appart-hôtels par l’intégration de services et la présence d’une communauté.

Figure 2. Les atouts du co-living face aux différentes solutions d’hébergement, Curiosity is Keys

Émergence de solutions d’hébergement mixtes où l’on vit, télétravaille et se divertit

Le nouvel équilibre présence au bureau / télétravail se traduit de façon très concrète dans le secteur résidentiel : le logement de demain doit permettre de se rendre facilement sur son lieu de travail, mais doit aussi proposer un cadre de travail de qualité, mutualisé ou pas, au sein de l’immeuble.

S’endetter sur toute une vie pour un logement qui ne pourra pas évoluer selon leurs propres souhaits rebute les nouvelles générations. D’autres solutions sont possibles : les créatifs et les curieux penseront à la dissociation de propriété, au co-investissement, au crédit-bail logement, ou à des viagers collaboratifs.

Idée

Cette thématique nous intéresse car une société de gestion pourrait jouer le rôle d'intermédiation financière entre des populations qui ont déjà du patrimoine à valoriser avec recherche de rendement et des populations qui souhaitent se constituer un patrimoine dans le temps, sans sacrifier l'usage.

  Finalement l’immobilier résidentiel se réorganise lui aussi.

Une première étape est l’introduction de gestionnaires, qui, d’une part, veillent à la bonne maintenance technique des immeubles et, d’autre part, assurent l’animation des lieux, rendant la location de son logement facile, agréable et conviviale.

Pour aller plus loin, nous pensons que le logement idéal pour la décennie qui vient comprendra :

des espaces partagés, qui améliorent la qualité de vie mais que l’on ne pourrait pas se permettre d’acheter ou louer seul, sans les mutualiser ;

des services mutualisés avec les voisins de l’immeuble et du quartier, là encore rendus plus accessibles par la mise en commun de ressources et l’achat en groupe ;

et enfin des activités de voisinage qui favorisent la sociabilité au sein des espaces communs, dans son immeuble, avec ses voisins, mais aussi chez soi.

Figure 3., Les caractéristiques du logement idéal pour la décennie qui vient, Curiosity is Keys

Notre industrie a besoin de données et d’analyse plus rigoureuse pour objectiver les velléités de ceux qui conçoivent et construisent en masse d'une part, et les agendas politiques d’autre part.

Les besoins en logement se renforcent, particulièrement pour les classes moyennes qui sont poussées en périphérie des grandes villes par manque de moyen pour se loger à proximité de leur bassin d'emploi. Ce besoin en logement s'est par ailleurs diversifié pour s'adapter aux nouveaux modèles familiaux (couples sans enfants, parents solos, familles divorcées etc.) ou aux modes de travail modernes (télétravail, déménagements fréquents, bi-résidence etc.). Et à ces évolutions de la demande s’ajoutent des impératifs de santé et de bien-être comme la possibilité de dégager du temps pour faire du sport ou lutter contre l'isolement et la solitude qui touchent une majorité des urbains français.

Finalement, cinq grands enjeux se distinguent. Ce sont eux qui détermineront la qualité d’un investissement résidentiel demain.

Pour aller dans le sens de l’histoire, ces logements devront être :

1. urbains, abordables et à impact positif sur la santé ;
2. locatifs de qualité, variés et adaptés aux familles modernes ;
3. bénéficiant d’une exploitation professionnelle ;
4. créateurs de liens humains ;
5. conçus pour le télétravail ou le travail à distance fréquent.

 Entrée différenciante et innovante sur le marché résidentiel français, l’habitat géré, autrement appelé multifamily housing, est une stratégie d’investissement solide car appuyée par des mouvements démographiques et de long terme, des évolutions sociétales profondes et répondant à l’inquiétant manque de modernisation de la gestion locative dans le reste du parc locatif.

Autre variation de logement locatif géré**, le Build-To-Rent est une forme de logement locatif « prêt-à-vivre »**, destiné aux familles mais plus généralement à toutes les générations. Chaque immeuble est détenu, en bloc, par un ou plusieurs investisseurs institutionnels qui en assurent la bonne gestion. L’exploitation et l’animation professionnalisées du site permettent d’apporter :

1. de la flexibilité, au travers d'une gestion locative hyper-facile, hyper-fluide  « à la co-living » ;
2. du confort au travers d'aménités et espaces communs inédits pour le logement français ;
3. de la qualité de vie grâce à une gamme de services du quotidien sur mesure ;
4. et enfin de la convivialité et des liens humains grâce à une présence humaine et des activités de voisinage.

Ces typologies attirent les investisseurs privés de tous niveaux ainsi que les institutionnels et permettent d’apporter une contribution positive au logement français : amélioration du stock résidentiel bâti, modalité de location plus fluides et flexibles, expérience de vie facilitée, valeur sociale pour les classes moyennes, etc.

Exemple chez Keys REIM

Une approche nouvelle du coût du logement : le coût réel du logement pour un ménage locataire du parc privé est bien supérieur à son simple loyer. Il convient en effet d'ajouter au loyer de nombreuses dépenses réglementaires, contractuelles, ou courantes (assurance habitation, frais d'agence, électricité ou gaz, ameublement & électroménager, menues réparations, internet, accès au sport,...). A partir de ce constat, Keys REIM a conçu un modèle d'investissement et d'exploitation de logement locatif géré qui permet de limiter le coût global du logement en modernisant la gestion des logements (meilleur entretien, économies d'échelle sur les dépenses réglementaires, contractuelles et courantes...) et en mutualisant certains espaces (espace extérieur, chambre d'ami, bureaux...).

Le marché résidentiel à destination des classes moyennes est particulièrement peu développé. Or elles représentent la majorité des ménages désireux de vivre en ville.

 Il est opportun de développer une offre de logement adaptée aux travailleurs clés et membres de la classe moyenne élargie, hors logement social public.

En outre, le logement occupant une place centrale dans les Objectifs de Développement Durable de l’ONU, il constitue une excellente opportunité pour apprendre à se saisir des enjeux et méthodes de l’investissement à impact, ou impact investing.

Définition

L’investissement à impact offre à l’investisseur immobilier un cadre d’analyse et des outils d’aide à la décision permettant de maximiser la valeur sociétale de son actif et donc l’impact positif de ses actions sur la planète et ses habitants.

Durant la décennie à venir, ces méthodes d’analyse et enjeux d’impact deviendront incontournables pour les occupants et les investisseurs institutionnels, notamment.