A la fin de la décennie 2011-2021, le bureau n’est plus seulement un lieu où on travaille

Exergue

Au cours des années 2000, motivés entre autres par la mondialisation et la digitalisation massive du travail, les modes de management ont connu leur petite révolution. Qu’ils adhèrent au modèle d’entreprise agile (théorisé en France par Jérôme Barrand en 2006) plébiscité par les startups, ou qu’ils adoptent des styles de management plus horizontaux comme l’holacratie ou l’entreprise libérée (Isaac Getz, 2009), les employeurs ont délaissés les théories productivistes héritées de la “taylorisation” du début du 20ème siècle, pour responsabiliser leurs équipes et replacer leurs talents au centre de leur modèle de croissance.

Alors, en à peine quelques années, l’immobilier de bureau a connu une révolution. Dorénavant, c’est la capacité à créer une expérience de qualité pour l’usager qui détermine le succès et la pérennité du nouvel immobilier de bureau. Que s’est-il passé ? A quoi ressemble le bureau aujourd’hui ? Réponse courte : le bureau n’est plus seulement un lieu où on travaille.

À l’image de l’essor du coworking, la demande a évolué vers des espaces de travail aux formes plus diverses, plus ouvertes (moins de cloisonnement, remise en question du poste attitré, modularité, espaces de créativité et de convivialité…) ; des designs qui stimulent la collaboration, plus adaptés aux nouvelles manières de travailler et prisés des nouvelles générations notamment. L’accès à des services répondant à des besoins de la vie quotidienne (restauration, divertissement…) permet de compléter la proposition de valeur pour l’usager.

Depuis 2014, nous observons et nous efforçons d’anticiper les évolutions dans les manières de travailler et les nouvelles attentes des employés. Dans la continuité de son positionnement en région, sur des immeubles de bureaux, « en blanc », et à travers la gestion de ses fonds, Keys REIM cherche à optimiser la performance locative sans que celle-ci ne soit garantie. Pour cela, l’investisseur se positionne ses actifs au plus près des nouvelles façons dont les salariés et leur entreprise utilisent leurs espaces de bureaux. Notons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le bureau n’est plus seulement un lieu où on travaille…

 

Observations

Après la crise de 2008, le contexte économique contraint les entreprises à se montrer plus attentives aux coûts de l’immobilier et à la valorisation financière de leurs actifs. Les directions immobilières, qui ont à charge de piloter le coût du bâti dans les grands groupes, voient le périmètre de leurs missions s’accroître pour intégrer le respect des normes environnementales, la gestion du risque industriel mais aussi le bien-être et la sécurité des salariés sur leur lieu de travail.

Conscientes de l’impact de l’immobilier de bureau sur la productivité et la cohésion des équipes, mais aussi sur l’attractivité de leur entreprise, ces directions immobilières deviennent de plus en plus exigeantes sur la qualité de vie au bureau, réel avantage comparatif sur un marché des talents en tension. La centralité et l’accessibilité de l’emplacement est d’ailleurs un critère prioritaire dans cette course à l’embauche, créant des zones de concentration forte de la demande de bureau et favorisant ainsi une impression de pénurie dans les marchés centraux.

De ces évolutions “business” découlent des modifications dans la relation contractuelle qui liait traditionnellement le locataire et à son bailleur. Historiquement, le “preneur”, c’est-à-dire le locataire, est responsable de la réalisation de ses propres travaux d’aménagement et de personnalisation de son espace de travail. Et c’est encore assez largement le cas. Mais ce locataire-entreprise étant de plus en plus exigeant dans sa sélection immobilière, il est devenu indispensable pour le propriétaire :

✒️ de concevoir des immeubles flexibles et modulables : dont les plateaux peuvent aussi bien être aménagés en bureaux fermés, qu’en open space, flex office ou encore espaces de convivialité ; qui bénéficient d’espaces extérieurs ; et si possible offrent des services aux occupants.

✒️ voire même de concevoir des bureaux prêts à l’emploi, offrant cadre de vie agréable et de multiples possibilités d’organisation du travail ; pour répondre aux attentes des futurs occupants qui n’ont plus le temps d’attendre la durée incompressible des travaux de personnalisation habituels.

La capacité à comprendre les besoins des utilisateurs pour les attirer devient un levier de rentabilité et d’innovation pour les investisseurs de l’immobilier de bureau

Pour répondre à ces besoins et minimiser le risque de vacance prolongée desdits bureaux, le bailleur doit être en mesure de proposer une offre en meilleure adéquation avec la recherche accrue de bien-être, de flexibilité, de liberté d’usage et de qualité écologique de ses clients locataires. Il devient d’autant plus essentiel pour le bailleur de comprendre les tendances qui agissent sur la demande et de développer les innovations qui vont y répondre. Puisque cette compréhension des enjeux lui permettra d’offrir une proposition immobilière à forte valeur pour l’utilisateur qui se traduira par une valeur locative supérieure au marché.

Le bureau n’est plus seulement un lieu où l’on travaille : les entreprises demandent plus de modularité dans les usages.

Le télétravail et la digitalisation de la vie modifient la manière que nous avons de concilier vie professionnelle et vie privée.
La numérisation accrue nous transforme peu à peu en travailleurs mobiles, voire nomades. Dans la décennie 2011 – 2021, nous continuons à travailler au bureau mais commençons à fréquenter de nouveaux lieux de travail plus variés, plus flexibles, mélangeant services et espaces dédiés à la concentration, collaboration ou créativité. Le bureau idéal devient pluriel : c’est un ensemble de lieux où l’on peut se restaurer, faire du sport, mettre ses chemises au pressing, décompresser, lire ou se reposer dans les salles de sieste et bibliothèques, allaiter dans les “mothers’ rooms”, et bien plus encore.

📚 Définitions

Selon Cowork.io, leader en système d’exploitation de co-working, “le flex office, ou bureau flexible, consiste en l’absence de bureau attitré sur le lieu de travail. Chaque matin, le salarié, équipé de son smartphone et de son ordinateur portable, s’installe là où il trouve de la place”.

A mesure que l’image du coworking, des GAFAM et des sièges de startups licornes se popularisent, les attentes que les collaborateurs nourrissent à l’égard du bureau évoluent aussi. Selon l’Observatoire de la qualité de vie au travail Actinéo, en 2019, 78% des actifs en flex office sont satisfaits concernant leur qualité de vie au travail.

→ Le flex office permet de densifier les surfaces de travail pur et ainsi de dégager plus de place pour les espaces de convivialité et/ou créativité : pour se réunir, se concentrer, se reposer (salle de sieste), se divertir (babyfoot), etc.

→ Quand il sont correctement mis en place, c’est-à-dire, qu’ils prennent en compte les besoins réels des utilisateurs, les espaces flexibles sont un vrai vecteur de qualité de vie au travail. Et ce, d’autant plus alors que le télétravail se généralise.

📜Rappels chronologiques

Cependant, rien n’est figé : la qualité de vie au travail est le résultat de multiples facteurs.

Elle ne peut en aucun cas se résumer au choix d’un certain type de design d’espace (open space, flex office). Alain Iribarne, sociologue président de l’Observatoire de la qualité de vie au travail Actinéo, insiste justement à ce sujet : les préférences en matière d’espaces sont évolutives et individuelles, elles dépendent des expériences de chacun, de la culture de l’entreprise et ne peuvent être réduites à des généralités du type « les jeunes préfèrent l’open space ».

Notre conviction en matière d’aménagement des espaces de travail (et plus largement dans nos métiers), ces 10 dernières années, a été d’éviter les positions dogmatiques. L’enjeu est de comprendre les besoins spécifiques des utilisateurs finaux, parfois trois ans à l’avance. Plutôt que de construire en suivant des standards de marché, nous avons travaillé à déterminer les attentes des utilisateurs finaux, dès la conception du bâtiment, dans une logique de “building as a service” où la modularité de la structure du bâtiment permet de répondre aux besoins spécifiques d’une grande variété d’occupants.

Smart Building et Building as a Service : quand le bâtiment monte en gamme

Pour ce faire, nous avons identifié plusieurs règles d’or :

REGLE D’OR : Privilégier des emplacements centraux ou rapidement accessibles en transports depuis les centres urbains.

▶️ Ainsi, au cours de la décennie passée, nous avons concentré nos efforts sur les centres et autres poumons d’activité au sein des grandes métropoles françaises et européennes.

REGLE D’OR : Sélectionner des bâtiments qui maximisent la modularité et minimisent les charges opérationnelles.

▶️ La conception technique des bâtiments doit permettre la plus grande modularité d’utilisation à ses utilisateurs. Ce qui nécessite de devenir investisseur “actif” et de travailler en étroite collaboration avec les équipes de promoteurs, architectes et bureaux d’études impliqués dans les projets.

▶️ Techniquement cela se traduit par : des systèmes de chauffage et ventilation adaptés à la fois au changement climatique et à une forte densité de population dans le bâtiment, un cloisonnement libre pour permettre une organisation spatiale personnalisée, la capacité réglementaire à accueillir du public, l’accès à des espaces de restauration intérieurs et extérieurs confortables, etc.

REGLE D’OR : Se nourrir et s’inspirer auprès des occupants eux-mêmes :

▶️ En s’immergeant dans les nouveaux concepts, comme Keys REIM a pu le faire chez WeWork ou en participant au développement de MamaWorks;

▶️ En s’associant à des exploitants qui étudient les besoins spécifiques de leurs cibles d’utilisateurs;

▶️ En améliorant son écoute des locataires pour développer des relations partenariales avec eux et exploiter leurs retours d’expérience dans nos stratégies de gestion d’actifs.

La part des bureaux « lieux de vie » de nos fonds augmente au fur et à mesure des années :

Les bureaux « lieux de vie », c’est-à-dire aux parties communes généreuses et animées, et offrant un cadre de vie de qualité pour leurs utilisateurs réguliers comme occasionnels, sont de plus en plus nombreux dans les transactions immobilières. Historiquement perçus comme des surfaces non productives par les directions immobilières, les espaces “coup de cœur”, dédiés à la qualité de vie dans nos immeubles de bureaux, sont aujourd’hui devenus des vecteurs de différenciation et donc de création de valeur pour l’investisseur. Ils influent sur la décision de prise à bail et ainsi améliorent nos taux d’occupation, nos vitesses de commercialisation et parfois même les niveaux de loyers.

🏆 Exemple chez Keys REIM

Part des bureaux « lieux de vie » (2021) : dans un des fonds géré par Keys REIM, ces immeubles dont font partie des actifs comme le Berkeley & Stanford de Rennes et l’immeuble Pick-Up de Saint Ouen (vendu fin 2020), prennent du poids et représentent 6,8% des surfaces du portefeuille et 10,7% de sa valeur au Q1 2021. Dans un autre fonds géré par Keys REIM, l’acquisition de l’actif Cap Horn, au sein de l’opération mixte de Quai des Caps à Bordeaux, en 2020, fait progresser la part des bureaux « lieux de vie » à 4,2 % des surfaces du portefeuille et 5,9% de sa valeur au Q1 2021.

Notons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La notion de « qualité de vie » impacte toutes les dimensions de la vie sociale et privée des utilisateurs, où qu’ils soient sur le territoire. Un questionnement remis au centre du jeu par les confinements qui ont achevé de prouver à quel point la vie dans les grandes métropoles, surtout franciliennes, pouvait être désagréable.

L’exemple de l’Ile-de-France est frappant. Selon l’Insee (2017), la région-métropole continue d’attirer les jeunes qui viennent y finir leurs études et/ou commencer un premier emploi. Cependant, les départs d’Ile-de-France sont plus nombreux que les arrivées dans la région. Et ceux qui partent sont le plus souvent des familles ou des personnes âgées, en quête d’un meilleur confort de vie.

Alors l’époque et la crise sanitaire suscite beaucoup de débats sur de possibles départs en masse des grandes vers les petites et moyennes villes d’une part, et une intensification des déménagements de Paris et de la région Ile-de-France vers d’autres régions françaises et leurs métropoles, plus agréables à vivre. Que ces tendances se vérifient ou non, dans un pays encore (trop) centralisé sur sa capitale, les métropoles régionales bénéficient souvent d’un cadre de vie plus agréable : logements plus spacieux, loyers moins chers, moins de trajet domicile-travail, environnement naturel plus proche, climat plus agréable… Et le même contraste se perçoit entre grandes et moyennes villes à l’échelle de chaque région française.

Comment donc à l’échelle de notre activité immobilière pouvons-nous contribuer à offrir de la qualité de vie ? Quels emplacements, caractéristiques et services privilégier pour maximiser le confort des utilisateurs finaux de nos immeubles ? Quelles contributions de chaque immeuble à son quartier pour en améliorer l’attractivité et le cadre de vie ?

Comment donc à l’échelle de notre activité immobilière pouvons-nous contribuer à offrir de la qualité de vie ? Quels emplacements, caractéristiques et services privilégier pour maximiser le confort des utilisateurs finaux de nos immeubles ? Quelles contributions de chaque immeuble à son quartier pour en améliorer l’attractivité et le cadre de vie ?

Observations : l’investisseur immobilier doit rapprocher les bureaux des villes et régions dans lesquels les gens veulent vivre.

 

Au cours des dix dernières années, un certain nombre de transformations démographiques, sociétales et institutionnelles ont souligné l’attractivité des grandes métropoles (hors Paris). Nous avons été particulièrement attentifs aux phénomènes d’urbanisation et métropolisation, qui adjoints aux évolutions technologiques et écologiques, font muter la demande de bureau.

Transformations démographiques : une société française de plus en plus urbaine

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📓-1 L’urbanisation

La croissance démographique française se concentre dans les métropoles. Ainsi, sur la période 2011 – 2016 (la dernière pour laquelle l’Insee dispose de données et analyses), la croissance démographique du pays s’est établie à +0,5%, tandis que des villes telles que Montpellier, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes ou encore Lyon affichent des taux supérieurs à 1%. Ainsi, la croissance démographique des aires urbaines et périurbaines des grandes agglomérations s’établit à +1,2% en moyenne, contre +0,3% pour les centres urbains. (Insee, « Entre 2011 et 2016, les grandes aires urbaines portent la croissance démographique française », Insee Focus, n°138, 2018)

Transformations institutionnelles : création du statut de “métropole” et ambitions renouvelées pour les territoires régionaux

Si la tendance à la « métropolisation » des grandes villes françaises est ancienne et remonte aux années 1970, elle a aussi suivi les lignes TGV et plus récemment l’explosion du prix du mètre carré en région parisienne. Ce processus est activement soutenu par l’Etat, qui veut revaloriser le rôle des collectivités locales. L’effort de « décentralisation », entrepris dans les années 80, se poursuit dans les années 2000 et 2010. C’est ainsi qu’en 2015 a été créé le statut de « métropole » pour certaines communautés urbaines très denses, dans le cadre d’une délégation de pouvoir plus importante de l’Etat vers les communautés locales.

Cette reconfiguration des villes en métropole a permis de confier l’aménagement des territoires et le développement de nouveaux pôles économiques aux élus locaux, plus proches des préoccupations des habitants et soucieux du rayonnement et de la compétitivité de leurs agglomérations. L’échelon métropolitain est donc devenu une grille de lecture plus l’identification des nouvelles centralités urbaines et des projets immobiliers à forte valeur ajoutée.

Transformations sociétales : prise de conscience écologique et numérisation incitent les entreprise à s’installer dans des quartiers agréables, hors des capitales polluées

Dans une société française qui est donc de plus en plus urbaine, nos modes de vie et systèmes de valeurs évoluent.

Dans le courant de la décennie 2011 – 2021, la protection de l’environnement devient une préoccupation majeure pour les français et une priorité pour les villes. En 2020, 36% des Français placent l’écologie parmi leurs 3 sujets de préoccupation principaux (Ipsos/Sopra Steria pour Le Monde, la Fondation Jean Jaurès, l’Institut Montaigne et le CEVIPOF, enquête « Fractures Françaises », 2020). Dans l’immobilier, cela se traduit par des exigences de plus en plus prégnantes en matière de performance et confort énergétique, de mobilités douces ou encore de consommations locales.

Fractures françaises : face aux crises qui frappent le pays, un besoin de protection plus fort que jamais

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📓-6 La prise de conscience écologique

Simultanément, la démocratisation des nouvelles technologies et la transformation numérique modifient profondément nos manières de communiquer, de nous déplacer ou encore de consommer ; avec des implications sur la façon d’appréhender et d’utiliser les espaces de la vie quotidienne (au travail notamment).

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📓-5 Les transformations technologiques

Rigueur de l’analyse et agilité invitent finalement à anticiper des évolutions du marché à la hausse dans les grandes villes françaises

En 2014 et 2015, se dessine l’opportunité de revaloriser l’offre de bureaux existante dans les métropoles françaises.

A cette époque, on observe la convergence de trois phénomènes : la réorientation globale du marché immobilier mondial vers des stratégies d’investissements visant à revaloriser des actifs dépréciés ; la faiblesse et l’obsolescence du parc de bureaux en région ; des métropoles nouvellement créées qui investissent dans leurs infrastructures de transport et lancent des projets d’aménagement urbains d’envergure – notamment pour attirer les entreprises. Le sursaut de la demande en immobilier de bureau en région est immédiat : +20% de m² vendus en 2015.

Figure 1, Evolution des transactions de bureaux en région, BNP Paribas Real Estate

Figure 2, Evolution de la moyenne annuelle des transactions entre 2000 et 2019, BNP Paribas Real Estate

 

De 2015 à 2017, il est opportun d’anticiper la croissance de la demande en investissant dans des immeubles vides, pour les remplir et réaliser une plus-value importante.

L’obsolescence du parc existant face à la croissance de certaines entreprises dans ces grandes villes hors Paris crée finalement un choc de demande et invite au développement d’immeubles de bureau au goût du jour. Cette demande renouvelée est donc principalement endogène et s’appuie sur le dynamisme plus ou moins affirmé des secteurs de points et de spécialisation de chacun des bassins d’emplois concernés.

La demande de bureaux en région se renforçant, les promoteurs commencent à construire de plus en plus d’immeubles de bureaux. Mais, en 2015, cette même anticipation de demande accrue ne permet pas encore aux promoteurs de sécuriser les futurs locataires ni ne leur permet de vendre tous les bureaux occupés. Les promoteurs cherchent donc à réduire leur risque et vendent des VEFA (Ventes en l’État Futur d’Achèvement), c’est-à-dire en cours de développement, et “en blanc”, c’est-à-dire sans locataire. Mais la plupart des investisseurs institutionnels plus habitués aux immeubles de bureaux franciliens, avec des taux de vacance faibles, sont assez peu nombreux à se positionner : connaissant moins bien les marchés régionaux, ils ne veulent pas prendre le risque d’acquérir un immeuble qui risque de rester vide.
Conséquence : l’offre augmente et mais les acheteurs restent rares; donc les prix baissent. Cela a pu permettre à des investisseurs plus agiles et alternatifs comme Keys REIM de saisir certaines opportunités en prenant des risques. Notons que toute opération présente un risque de perte en capital.

Figure 3., Evolution des permis de construire et chantiers en superficie depuis 2010, BNP Paribas Real Estate

Depuis 2017, le marché de bureaux en région est de plus en plus mature, mais recèle encore un fort potentiel.

Les signatures de baux de bureaux en région sont en hausse constante (+8% entre 2017 et 2018 par exemple, selon BNP Real Estate) et entraînent avec eux les prix des loyers. Mais cette hausse des loyers reste très mesurée, ce qui nous semble aujourd’hui un argument essentiel sur la pérennité de la valeur de nos actifs. À l’heure actuelle, et alors que la décentralisation continue de suivre son cours, les régions françaises n’ont pas encore rattrapé l’Île-de-France en termes de surfaces disponibles : le parc de bureaux francilien étant de 54,5 millions de m² environ (ORIE) contre 19,3 millions m² environ pour Lyon, Lille, Aix-Marseille et Toulouse (Les Echos / CBRE). De plus, les permis de construire et mises en chantier dans les 17 plus grandes villes de France (hors Paris) sont également en hausse continue, respectivement à +11% (pour les projets de constructions sans locataires identifiés) et +30% en 2019 selon BNP Real Estate (cf. fig. 3).

 

Au cours des années 2011 – 2021, cela ne fait plus de doute :

💡 L’immobilier de bureau en région constitue un gisement de valeur jusque-là sous-exploité, et donc disponible pour un acteur prêt à prendre des risques mesurés.

Alors avec un positionnement opportuniste, comment Keys REIM a-t-elle su utiliser ces observations pour anticiper les évolutions du marché et investir dans l’immobilier de bureau en région ?

À une époque où les stratégies d’investissement françaises étaient plutôt passives (pas d’action concrète ou systématique des investisseurs ni sur l’état locatif ni sur le bâti), nous avons compris qu’il était possible de faire la différence dans les métropoles en mutation, en rénovant et mettant au goût du jour des actifs situés dans des quartiers en redéveloppement, alliant ainsi qualité de construction et qualité du cadre de vie.

Nos fonds à stratégie patrimoniale long terme (depuis 2015 et 2017) ont adopté et conservent une stratégie d’acquisition avec des parti-pris clés :

🧠 En comprenant et en anticipant la hausse de la demande d’un immobilier de bureau moderne et bien intégré dans le tissu urbain local, nous pouvons repérer et investir dans des actifs sous-évalués.

🧠 Par une analyse rigoureuse de leur potentiel (i.e. le temps nécessaire estimé pour un remplissage à 100%) et de la demande locale, pour une prise de risque locatif maîtrisée.

🧠 En nous impliquant pour garantir une exploitation qui anticipe et s’adapte aux besoins en temps réel.

Notons que toute opération présente un risque de capital.

Avec pour objectifs :

▶️ Des opérations aux coûts maîtrisés (autant dans le redéveloppement que dans l’exploitation)

▶️ L’adéquation du produit immobilier avec les attentes de ses utilisateurs, pour chercher à améliorer la valeur des emplacements, la satisfaction des locataires et in fine les loyers générés.

▶️ La possibilité de se positionner sur des immeubles neufs vides et sous-valorisés, car plus risqués, mais bien situés, de les remplir rapidement pour en faire des actifs particulièrement attractifs.

Notons que toute opération présente des risques en capital, et que toutes les opérations ne sont pas des succès.

 

💡 Des actifs bien situés, dans les quartiers en mutation des grandes villes, offrent un potentiel de valorisation important pour celui qui saura les rénover et les mettre au goût du jour. Tout en comportant des risques.

C’est pourquoi nos fonds à stratégie patrimoniale long terme cherchent à sélectionner des actifs à fort potentiel, les réhabiliter et les louer dans un objectif de création de valeur. Notons que toute opération présente un risque de perte en capital.

Durant la décennie 2011-2021, nous avons souhaité exploiter les transformations urbaines stimulées par la métropolisation, et avons travaillé à transformer des actifs risqués en actifs “prime”. En assumant une part de risque, nous avons ainsi su profiter de la frilosité du marché pour générer d’importants retours financiers. Nos opérations à Bordeaux, Toulouse, ou encore Rennes ont validé notre méthode et prouvé que l’on peut créer de la valeur financière, tout en apportant une amélioration sociale et économique pour les locataires.

Rénover et améliorer des actifs délaissés mais bien placés

🧠 En 2014 et 2015, se dessine l’opportunité de revaloriser l’offre de bureaux existante dans les métropoles françaises.

Face à un parc d’espace de travail faible en quantité et en qualité, il y a une opportunité pour Keys REIM de participer à la transformation et l’amélioration des immeubles de bureaux. Avec pour objectif d’acquérir moins cher des actifs dégradés ou obsolètes et de les revendre à bon prix, une fois rapidement remis à neuf et remplis. Notons que toute opération présente un risque de perte en capital.

🏗️ Exemple chez Keys REIM

Immeuble Cadera à Mérignac (2014) : lorsque nous avons acquis l’immeuble Cadera à Mérignac, bien qu’il soit énergivore, mal agencé et vacant, nous avions la certitude que cet actif pourrait ré-attirer une fois rénové. En effet, situé dans un quartier excentré mais dynamique, au pied du futur tram mais peu séduisant pour un occupant moderne (construction qui avait mal vieilli et configuration désuète), l’actif nous a convaincu parce qu’il était sous-exploité, et donc avait du potentiel. Nous l’avons très rapidement rénové et remis aux normes en prenant le pari que cette opération de redéveloppement trouverait vite preneur. Cela nous permettait par ailleurs de limiter l’artificialisation des sols en évitant une nouvelle construction. Remis sur le marché quasi-neuf au prix d’un immeuble de seconde main, il a été immédiatement rempli. Maintenant desservi par le tramway, cet actif n’a pas cessé de gagner en valeur, pour un coût de développement totalement maîtrisé.

Notons que cet exemple n’est pas représentatif de l’ensemble des actifs en portefeuille. Certaines opérations ont été des succès, d’autres des échecs. En effet, toute opération présente un risque de perte en capital et aucun rendement n’est garanti.

 

Investir “en blanc” dans des quartiers à fort potentiel d’attractivité

🧠 De 2015 à 2017, il est opportun d’anticiper la croissance de la demande en investissant dans des immeubles vides, pour les remplir.

🏗️ Exemple chez Keys REIM

Quartier des Bassins à Flots, Bordeaux (depuis 2015) : en 2015, lorsque nous repérons et lançons notre première opération dans ce quartier, il ne s’agissait alors que d’une zone en réhabilitation, au potentiel encore inconnu. Au fil des années, le quartier s’est développé pour devenir l’un des principaux pôles économiques de la métropole girondine. Avec l’immeuble Quai des Caps, puis G4, puis G5, nous nous sommes trouvés idéalement positionnés dans une zone devenue, comme nous l’avions prévu, très attractive.

Cet exemple n’est pas représentatif de l’ensemble des actifs en portefeuille. Certaines opérations ont été des succès, d’autres des échecs. En effet, toute opération présente un risque de perte en capital et aucun rendement n’est garanti.

 

Demande, cadre de vie et rationalisation des charges immobilières

🧠 Depuis 2017, le marché de bureaux en région est de plus en plus mature, mais recèle encore un fort potentiel.

Nos réussites suivant cette stratégie possèdent généralement trois traits communs :

✔️ L’anticipation d’un flux de locataires important cherchant à se relocaliser et/ou à renforcer leur implantation dans la métropole (déménagement, rassemblements d’équipes, de bureaux…)

✔️ Des quartiers attractifs et des emplacements dans des zones offrant des cadres de vie très qualitatifs (transports, espaces verts, proximité de commerces…)

✔️ Une opportunité pour l’entreprise de rationaliser ses charges immobilières : en obtenant des locaux de qualité à des prix équivalents ou légèrement supérieurs, ou encore grâce aux économies d’exploitations permises par une gestion performante et une remise aux normes efficace

🏆 Exemple chez Keys REIM

L’acquisition d’actifs de bureaux en blanc conçus de façon durable et orientés vers le long-terme a fait partie intégrante de la stratégie d’un des fonds gérés par Keys REIM.

Part et évolution des actifs de bureaux achetés en blanc* au sein des portefeuilles foncière value-add de Keys REIM

*en blanc = avec ou sans garantie locative.

Notons que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

🏗️ Exemple chez Keys REIM

Berkeley Stanford à Rennes (2018) : Berkeley Stanford, immeuble de bureau dans la métropole de Rennes, est un cas particulièrement intéressant, car il témoigne des opportunités qui peuvent exister dans des villes de tailles plus moyennes mais au fort dynamisme économique. Dans ces bureaux neufs, les équipes de Keys REIM ont su insister pour améliorer la qualité de vie au travail, critère de choix prépondérant dans la sélection des bureaux, partout en France. Cela se traduit pas la conception de bureaux durables, éco-responsable, confortables et adaptables à plusieurs usages et niveaux d’intensité d’occupation.

⌛ Evolutions de marché immobilier

Le bureau en région dans la décennie écoulée. Une opportunité particulière est apparue sur le marché de l’immobilier de bureau dès 2015. Elle est liée à l’évolution des besoins sous la double influence de l’impératif écologique et de la transformation numérique : alors que les métropoles redoublent d’ambitions et de projets, les entreprises qui y sont installées doivent faire avec un parc d’espaces de travail obsolètes.

Or, à cette période (2015-17), la plupart des investisseurs immobiliers se concentrent sur des acquisitions à Paris et en Ile de France, considérées plus sûres pour l’immobilier de bureau. En anticipant la croissance de la demande, nous avons été capables de prendre des risques et (1) d’acheter des immeubles neufs, mais pas encore loués, dans des quartiers à fort potentiel d’attractivité encore sous-estimés ; puis (2) de sélectionner des actifs modernes qui répondraient aux besoins changeants des entreprises, sur ces marchés locaux désormais dynamiques.

Entre 2014 et 2017, Keys REIM a donc mené une stratégie opportuniste consistant à sélectionner rigoureusement des actifs au potentiel fort et au prix maîtrisé, pour les réhabiliter, les louer (en comptant sur la croissance de demande escomptée) et ainsi maximiser leur valeur. Notons que les performances passées ne présagent pas des performances futures.

 

 

 

Dans le futur, la généralisation du télétravail remodèle la vie quotidienne et le bureau laisse place à des réseaux d’espaces de travail

Exergue

Face aux restrictions imposées par la crise sanitaire, le télétravail et les outils pour faciliter son organisation se sont considérablement démocratisés au cours de la dernière année. Si ce nouveau mode de fonctionnement est souvent apprécié par les salariés qui y trouvent un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle, les espaces pensés pour le travail à distance sont encore peu développés. L’expérience du télétravail en période Covid-19 reste par conséquent assez largement subie, plutôt que choisie. Il faut donc manipuler les conclusions avec précautions.

💡 Nous sommes convaincus d’une chose : le bureau n’est pas mort, bien au contraire ! Mais il doit se réinventer.

D’une part, parce que les lieux de travail vont se diversifier tant dans les formats et modes de gestion, que dans les destinations géographiques

D’autres part parce que beaucoup continuent d’aspirer à “aller au bureau”, au moins de temps en temps. Le bureau dans son format de siège social, lieu facilitant le partage d’idées, favorisant l’émulation d’équipe et le développement de la culture d’entreprise reste donc pertinent.

Certains changements profonds se profilent néanmoins… Il ne fait aucun doute qu’après cette longue période de pandémie et de télétravail, les employeurs ajusteront leur organisation du travail. La forme spatiale des bureaux devra répondre à la fluidité de l’organisation bureau / télétravail des occupants. Il faut d’ailleurs dorénavant donner envie au salarié de revenir au bureau :

• (i) en réduisant son temps de transport (fatiguant, non productif),
• (ii) en lui proposant des conditions de travail agréables (espace, calme, convivial, chaleureux) et optimisant ses temps d’activité personnel (culture, activité physique, courses d’appoint, etc.). Les immeubles mixtes à proximité des commodités (commerces, loisirs, transports) nous semblent répondre à ces attentes.

Alors, dans le contexte actuel, nous nous autorisons une posture d’exigence et de prudence : voyons comment les grandes entreprises envisagent leurs organisations du travail en sortie de crise sanitaire, et aiguisons pendant ce temps nos convictions et notre vision pour les bureaux de demain.

Trois caractéristiques demeurent centrales dans l’analyse du bureau :

⭐ La centralité de l’emplacement

Définie comme centre ville ou centre de quartier ou centre économique thématique au sein d’une grande métropole. Car demain, les utilisateurs n’accepteront plus de se déplacer loin en périphérie pour rejoindre leur poste de travail.

⭐ La modularité du bâti

Qui doit offrir une flexibilité d’aménagement et mixité d’usage maximale à ses occupants, quelle que soit leur activité principale.

⭐ L’agilité du montage immobilier

Il faut réussir à valoriser les exploitations en mandats de gestion avec des partenaires spécialisés, car le bail commercial 3/6/9 est une relique du passé. Il alourdit le modèle économique de l’exploitant, au profit du propriétaire foncier passif et au détriment de l’expérience utilisateur.

Et si les surfaces dédiées aux postes de travail pourraient s’optimiser (à la baisse), les espaces de convivialité eux consommeront des m² supplémentaires. Mais attention, le budget des locataires ne sera pas extensible. C’est là où la proportion renouvelée aux TPE, PME et entreprises en croissance des immeubles pluri-locataires, donnés en gestion à des opérateurs spécialisés tels que Wework, Mama Work, Spaces, etc. sera particulièrement intéressante à suivre pour nous investisseurs.

Pour les propriétaires, il faudra donc revoir l’évaluation du risque locatif et décider du niveau de contrôle à exercer sur l’utilisation effective des locaux, notamment dans l’optique d’une gestion socialement responsable : sur-densification ? Nature des activités (tabac, armement, etc.) ? Et quel  nouveau rôle pour le property manager intégré de Keys REIM par rapport à un exploitant de flex- ou co-working ? Dans tous les cas, il est évident que l’état locatif ne peut plus continuer à dicter la valeur d’un actif. Et c’est un mode de gestion des actifs que l’on maîtrise chez Keys, grâce notamment à nos équipes de sourcing, gestion, exploitation intégrées.

Sur notre radar, plusieurs nouvelles typologies de bureaux émergent :

💼 le « presque-coworking »

C’est-à-dire le bureau plug and play, avec des espaces de convivialité et des services adaptés à la willingness to pay de la demande locale. Dans lesquels les entreprises souscrivent à des accès à des desks ou à des plateaux de bureaux plutôt que de louer des espaces à aménager.

💼 le siège social doté d’une capacité d’hébergement

Pour les travailleurs délocalisés et les visiteurs.

💼 les workations

Hôtels de bleisure et lieux à la frontière entre bureau et hospitalité.

💡 Le bureau de demain est résolument pluriel. C’est en fait un réseau de plusieurs lieux de travail.

🔮Voir la Fiche

📓-8 Investir dans l’hôtellerie

 

Observations

En 2020, des dizaines de millions d’actifs dans le monde ont expérimenté le télétravail, parfois pour la première fois

Certains l’ont complètement adopté, d’autres moins. Dans tous les cas, cette expérience a déjà profondément et durablement changé les modes de fonctionnement des entreprises et donc leurs attentes en matière d’espace de travail.

Cette démocratisation, même temporaire, a entraîné une modification profonde dans le fonctionnement des entreprises. Déjà avant la crise Covid-19, on anticipait une perte de vitesse du bureau « traditionnel » et une montée en puissance du travail à distance. Qu’il soit exercé depuis chez soi, dans un café co-working ou dans un hôtel, il permet aux travailleurs de gagner en flexibilité, de réduire leur temps de trajet et d’accéder à plus de souplesse dans leur horaires.  Il permet également aux entreprises de réduire leurs surfaces globales et ainsi de dégager des budgets pour offrir des environnements de travail plus qualitatifs, plus centraux et plus nombreux.

🔢 Chiffres clefs

▶️ La France comptait 25 % de télétravailleurs en 2017 et 29 % en 2019 (Ifop pour Malakoff Médéric Humanis, 2019).

▶️ Début 2020, avant la crise Covid-19, 60% des français souhaitaient plus de télétravail

▶️ Mi-2020, 62% des français confinés remarquaient qu’il appréciaient passer moins de temps dans les transports et 38% des déplacements s’étaient déjà convertis en déplacements à pied et à vélo (Enquête sur les changements de pratiques et de conception de la mobilité, Obsoco / Forum Vies Mobiles, Avril 2020)`

Aujourd’hui déjà des startups et entreprises de la tech ont choisi d’adopter le 100% remote. C’est notamment le cas de Twitter ou de l’entreprise d’agriculture urbaine InFarm. Les grandes entreprises, elles, semblent encore incertaines du niveau de liberté qu’elles accorderont à leurs équipes dans le choix de leurs lieux de travail (Génie des Lieux, 2021). Elles sont sûres que le télétravail sera incontournable et démocratisé en sortie de crise, mais continuent d’espérer un retour au moins partiel au bureau, complété par des journées coworking, tiers lieux ou “workations” (voir plus bas).

Les enquêtes de Génie des Lieux | Génie des Lieux

Si le télétravail durant les confinements a été subi et souvent pratiqué dans de mauvaises conditions, il n’en demeure pas moins que le potentiel de ce mode d’organisation est maintenant établi. Le chemin restant à parcourir pour un véritable changement culturel en la matière s’est considérablement raccourci en l’espace de quelques mois.

Le potentiel d’une généralisation du travail à distance est immense : s’il est choisi et pratiqué dans de bonnes conditions, avec les services et le confort adapté, une telle transformation pourrait durablement rebattre les cartes de l’immobilier de bureau. Ainsi, le rôle du bureau ne sera plus seulement de réunir ses collaborateurs pour travailler, mais aussi de représenter les valeurs de l’entreprise, d’être le lieu des rencontres entre salariés ou vecteur de communication avec l’extérieur. Nous pensons même que les entreprises investiront davantage encore dans leurs espaces de bureaux, vecteurs de leurs valeurs et culture d’entreprise. Il est donc probable de voir se multiplier dans la décennie à venir des formes hybrides combinant bureaux façon siège social, de superficies réduites, et des surfaces plus flexibles du type coworking ou flex-working.

Pour réinventer le bureau : numérique, qualité de vie et flexibilité. Tout le reste sera personnalisable.

Le bureau n’est pas mort, au contraire, il vit peut-être une seconde jeunesse. Alors que l’ensemble de la population subit une restriction de sa vie sociale du fait des mesures sanitaires, le bureau, en tant qu’endroit où l’on se retrouve, jouera un rôle très important dans l’après Covid-19. On peut même anticiper que pour faire de leur lieu de travail un véritable espace qualitatif, les preneurs investiront plus d’argent et d’énergie dans leurs bureaux : en centralité, en travaux de personnalisation, en décoration, en équipements informatiques, etc. Les analystes parlent d’une fuite vers la qualité exacerbée (“fly to quality”) qui rendra les sites tertiaires excentrés et inflexibles obsolètes et qui obligera les propriétaires à les repositionner.

Mais pour cela, le bureau va devoir se réinventer pour répondre à un nouveau niveau d’exigence et assumer pleinement ce rôle de lieu de vie et de rencontre, attractif et rassembleur.

Pour mieux comprendre les évolutions d’usage dans les bureaux de demain, il convient d’observer attentivement l’évolution des attentes des utilisateurs vis-à-vis de leurs espaces de travail. Dans cet exercice, les règles de rigueur des sciences humaines sont particulièrement précieuses.

📌 REGLE n°1 : Partir du terrain et éviter le piège de la généralisation

Avant d’imaginer le bureau de demain, il faut comprendre à qui il s’adresse. Certaines pratiques sont adaptées à certaines typologies d’utilisateurs, d’autres, non.

Typiquement, l’open space qui fonctionne dans certains cas, mais pas tout le temps. Le chercheur et sociologue ****Alain d’Iribarne alerte d’ailleurs les propriétaires de bureaux sur le caractère souvent non-conclusif, en termes statistiques, des analyses qui tendent à sur-généraliser une préférence d’usage par rapport à une autre.

Car pour observer un phénomène précis et comparer la réaction de groupes de participants, c’est la variation de facteurs bien identifiés et l’assurance simultanée que tous les autres facteurs pouvant affecter le comportement étudié sont figés et homogènes (raisonnement « toutes choses égales par ailleurs ») , qui permet de prouver la causalité. Or, dans l’étude des préférences en matière d’espace de travail, ce contrôle des variables dites « parasitaires » (par exemple : le poste occupé au moment de la question et précédemment, le niveau de revenu, l’organisation de la vie familiale, le temps de trajet domicile-travail…) n’est que rarement fait.

Il faut donc éviter de caractériser trop facilement certains comportements, ne pas se montrer dogmatique. Il s’agit simplement de se rappeler qu’idéalement les espaces de travail doivent être conçus de façon personnalisée, pour chaque équipe de travail.

📌 REGLE n°2 : L’utilisateur ne sait généralement pas ce qu’il veut avant d’avoir pu en faire l’expérience

C’est une règle générale bien connue du monde de l’innovation : l’offre nouvellement ajustée aux besoins des clients crée la demande.

Vous ne pouvez pas demander aux gens ce que va être la prochaine grande révolution. Henry Ford a dit un jour : “si j’avais demandé à mes clients ce qu’ils voulaient, ils m’auraient répondu : un cheval plus rapide”. (Steve Jobs, créateur d’Apple)

Dans le cas du co-working, par exemple, une étude de 2018 a révélé que la majorité des sondés qui n’ont pas été acclimatés au co-working se disaient peu attirés par le principe, mais qu’après une présentation immersive du concept (visite en réalité virtuelle, journée test, etc.), 80% d’entre eux exprimaient finalement l’envie de continuer à utiliser ce type de service.

L’expérience acquise à travers son vécu dans un bureau influence fortement les attentes formulées en la matière, suivant une logique bien connue qui veut qu’on exprime une préférence pour ce que l’on connaît au détriment de l’inconnu le plus souvent perçu comme une menace. (Alain d’Iribarne, sociologue au CNRS)

📌 REGLE n°3 : Apprendre à identifier les dynamiques communes à une majorité d’utilisateurs

Une stratégie d’investissement durable doit néanmoins se construire sur la base de l’identification des usages et comportements communs à un groupe important d’utilisateurs.

Suivant ce dernier principe, nous dégageons trois grandes influences :

📢 INFLUENCE n°1 : L’évolution des outils numériques

Les outils de travail ont radicalement changé depuis le début des années 80 mais les méthodes de management et les bureaux n’ont pas encore subi de transformation d’ampleur équivalente. Le Harvard Innovation Lab dans l’étude « Evolution of the Desk » a en particulier étudié la manière dont les applications depuis 35 ans ont permis de dégager l’espace bureau en internalisant l’ensemble de ces fonctionnalités sous la forme d’applications numériques.

📢 INFLUENCE n°2 : La volonté de trouver une certaine qualité de vie au travail

C’est la préoccupation centrale de la plupart des labels et certifications (Leed, Breeam, Hqe, Well, Ready2Service).

77% des entreprises interrogées ont misé sur un pilote pour permettre le test-and-learn et embarquer les salariés autour de leurs futurs bureaux. Cette étape est essentielle : dans chaque entreprise, l’annonce du passage en flex-office passe par un mouvement d’opposition inévitable. Sans rejeter le concept en lui-même, les salariés considèrent que le flex ne peut s’adapter à leurs contraintes métiers ou à leur statut. Ils s’arc-boutent sur la réduction de leurs espaces individuels. « Face à la montée du flex, le bureau traditionnel est fantasmé en tant que paradis perdu, (Flore Pradère, pour JLL, 2018)

La vérité sur le flex-office !

📢 INFLUENCE n°3 : La recherche d’une plus grande flexibilité dans les usages

Les jeunes générations dites des « digital natives » valorisent des services qui font primer l’accès et l’usage sur la possession. De Spotify à Netflix, ou maintenant TikTok : elles sont enclines à naviguer au sein de contenus en nombre et accès illimités. Habituées à « zapper » ou à « slasher » (c’est-à-dire à faire plusieurs choses en même temps), elles ont pour la plupart déjà vécu une expérience internationale, déménagent et changent plus fréquemment d’emploi et ont conscience de l’influence qu’elles peuvent exercer, en tant que consommateur ou collaborateurs.

Elles ont aujourd’hui accès à plus d’informations qu’aucune génération avant elles et sont conscientes des conséquences du bâti ou des effets négatifs de leur trajet domicile-travail sur leur santé et sur l’environnement. Réputées plus exigeantes en matière de confort et de bien-être, sensibilisées au coût environnemental de leur vie quotidienne et soucieuses de ménager un équilibre entre leurs vies professionnelle et personnelle, elles plébiscitent en général un bureau plus proche de leur lieu de résidence et une plus grande flexibilité en termes de lieu(x) ou d’horaires de travail. Elles sont en particulier sensibles aux expérimentations qui reconfigurent leurs espaces de travail, privilégiant la sociabilité et la diversification des espaces. Parce que les entreprises ont besoin de recruter des jeunes collaborateurs et collaboratrices, elles doivent se montrer attentives aux attentes de ces nouveaux travailleurs, qui bien souvent modifient en profondeur les usages de tous au sein des bureaux.

« Aujourd’hui ce n’est plus le bureau qui est en cause ni le poste de travail, mais plus largement les «espaces de travail », renvoyant à la nécessité de prendre la multiplicité des lieux de travail comme référence pour l’aménagement des bureaux. (Alain d’Iribarne, Sociologue, CNRS, président du conseil scientifique d’Actineo, Observatoire de la qualité de vie au bureau)

Tout ceci nous incite à concevoir et sélectionner des bâtiments tertiaires les plus flexibles possibles, pouvant changer d’usage plusieurs fois au cours de leur vie et réversibles à terme.

au début des années 2010

• Le tout open space, qui avait gagné l’immobilier de bureau depuis la fin des années 90, est finalement critiqué. Le débat persiste aujourd’hui : voir Actineo, Observatoire de la qualité de vie au travail
• Le premier espace de coworking « La Cantine » par Silicon Sentier ouvre ses portes en France
• Après la crise de 2008, la relation bailleur/preneur change : les occupants sont attentifs aux coûts immobiliers; ils sont à la recherche d’économies et attendent plus de leur immobilier que des m².
• Le bureau devient flexible et hybride. Il mélange espaces de travail, salles de créativité, babyfoots, « labs », crèche, pressing etc.
• Labels et démarches « bureaux durables » deviennent la norme.

2012

• création de la marque française Morning Coworking

2014

• WeWork arrive à Londres, 250 espaces de co-working ont ouvert leurs portes en France et plus de 100 000 personnes travaillent ou ont travaillé dans ce type de lieu. (cowork.io)

2016

• WeWork, le géant américain du co-working arrive en France.

2017

• JV Accor/Bouygues Immobilier pour le développement de Wojo (anciennement Nextdoor) pour ouvrir 50 sites d’ici à 2022
• Croissance très forte et constante de la demande placée en région alors que l’offre était obsolète et ne correspondait plus à la demande

2018

• Arrivée de Spaces à Paris
• Essor de la « freelance economy » aux US, Morgan Stanley estime que 50% de la population active américaine sera freelance en 2028.
• Le bien-être au bureau (label « Well ») gagne en popularité. Désormais, salle de sport, cafétéria, espace lounge, salle de sieste, consigne et autres services font partie intégrante des immeubles de bureaux

2019

• Plus de 1700 espaces de co-working en France (BAP)
• Essor du télétravail en France avec 29 % de télétravailleurs en 2019 (Ifop pour Malakoff Médéric Humanis).
• 81% des RH intègrent l’expérience utilisateur dans leurs stratégies d’entreprise (RH).
• La proptech se saisit des enjeux d’expérience et qualité de vie au bureau et développe des « tenant apps » comme MonBuilding permettant de gérer la vie au travail.

2020

• 1 millions de m² de co-working en France ; dont 24% sont exploités par les 4 leaders WeWork (90k m²), Morning Coworking (60K m²), Wojo (55K m²) et Spaces (46K m²); 2/3 des espaces ont moins de 3 ans ce qui montre que le coworking est une tendance encore jeune. (BAP)
• 84 % des salariés voudraient continuer à télétravailler après la crise Covid (enquête Malakoff Humanis).
• La crise Covid-19 modifie durablement l’utilisation du bureau.

 

 Évolutions d’usage

Avec l’installation durable d’un nouveau mix entre travail sur site et le travail à distance, les raisons de se rendre au bureau vont profondément changer dans la prochaine décennie.

Dans les années 2021 – 2031, un utilisateur se rend au bureau par envie plutôt que par obligation. Le bureau doit donc être fonctionnel et agréable à vivre, situé à une distance raisonnable de son lieu de résidence et implanté dans un quartier attractif. Au bureau, l’utilisateur recherche ce qu’il ne peut trouver chez lui ou dans d’autres espaces de travail : la présence de ses collègues, des salles de réunion adaptées aux clients, des salles dédiées à la créativité, ainsi que l’ensemble des services périphériques (offre de restauration, salle de sport, etc.).

🤼 Débat

Vincent : Ce postulat pose la question du prix des logements. On veut des immeubles de bureaux centraux, mais le corollaire est un niveau de prix élevé pour les logements à proximité. Il serait idéaliste de penser que les employés peuvent tous se loger dans les centres urbains. La grande majorité d’entre eux sont contraints d’habiter plus loin et de parcourir de grandes distances sur des trajets embouteillés pour se rendre sur leurs lieux de travail.

Simon : C’est vrai, les jeunes cadres urbains, sans enfant, dont le rythme de vie est dicté par la ville, ne sont pas les seuls travailleurs de bureaux. La géographie des bureaux doit prendre en compte l’implantation résidentielle de ses utilisateurs qu’ils soient jeunes ou moins jeunes, des familles des couples ou des célibataires.

Claire : Cela demande donc de rédéfinir la « centralité ». Ce que nous appelons centralité ici plus souvent les centres bourgs et centres de quartiers que les centres villes. Si les villes mettent en oeuvre la vision de la “ville du quart d’heure” de Carlos Moreno, où la mixité fonctionnelle est reine même aux plus petites échelles urbaines alors on pourrait créer des bureaux partout en zones urbaines.

🤯 Culture Ville

La Ville du Quart d’Heure de Carlos Moreno, reprise par la Ville de Paris :

L’école, la capitale du quartier

L’école, la capitale du quartier

Rues apaisées et conviviales

Rues apaisées et conviviales

Une placette de quartier

Une placette de quartier

En parallèle du bureau principal, l’employeur déploie un réseau de lieux de travail et une infrastructure d’outils numériques décentralisée.

L’utilisateur peut choisir de travailler depuis chez lui, dans un espace de coworking, un tiers-lieu, une maison de télétravail située dans un lieu d’exception, etc. Les outils numériques décentralisés (chat interne, salles de conversations virtuelles, etc.) permettent une grande flexibilité dans la définition par l’utilisateur lui-même du mix télétravail/présentiel qui lui convient ainsi qu’à son entreprise.

Cette nouvelle organisation du travail répond aux aspirations des utilisateurs quant à la recherche d’une meilleure qualité de vie au travail.

Le cadre de travail réinventé permet à l’utilisateur de mieux contrôler son équilibre entre vie personnelle et vie professionnelle. Il permet également à ce dernier de choisir son lieu de travail du jour en fonction des objectifs de sa journée de travail. Enfin, si l’utilisateur ne se rend plus au bureau que quelques jours par semaine, il peut choisir d’habiter dans un lieu plus éloigné de ce dernier (moins cher, moins urbain ou plus proche de l’école par exemple), et bénéficie par là d’une plus grande souplesse dans ses choix de vie.

Figure 2., La nouvelle expérience des utilisateurs de lieux de travail, Curiosity is Keys

Figure 3., Les outils et services du bureau de 2031, Curiosity is Keys

En préambule, on distingue ici villes mondiales (Saskia Sassen, 1991), qui bénéficient d’une attractivité économique et culturelle virtuellement infinie, les grandes métropoles (en France, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, etc.) qui ne sont pas des villes-capitales, et les petites et moyennes villes dont la population stagne ou décroît notamment en centre-ville (“Shrinking Cities”, Wolff & Al, 2013) comme Saint-Étienne, Thionville, Douai-Lens et Valenciennes, Le Havre, Montbéliard, Charleville-Mézières en France. A l’heure de l’écriture de ces convictions, notre activité et donc notre analyse se concentrent principalement sur les grandes métropoles et villes mondiales. Nous continuons cependant d’observer l’évolution des plus petites villes qui pourraient retrouver de l’attractivité durant et après la crise Covid-19.

Les bureaux en périphérie non habitée des grandes villes, dans des zones éloignées et/ou difficilement accessibles de la résidence des collaborateurs, et/ou loin des zones commerciales et/ou loin des centres-villes ou centres de quartier ne font plus rêver. Désormais, les collaborateurs – de plus en plus exigeants – souhaitent pouvoir réduire le trajet qui sépare leur travail de leur lieu de résidence. Les bureaux les plus plébiscités se situeront dans les métropoles, en prise avec la vitalité de la ville, à proximité des lieux de loisirs et de culture, des services du quotidien qu’offre la densité urbaine (poste, laverie, écoles, garde d’enfant, etc) et des transports en commun (ou services de mobilité douce).

« Le » bureau devient « des » lieux de travail

La crise du Covid-19 a été un accélérateur formidable pour la mise en place et l’acceptation du télétravail. Elle a permis de rompre les derniers freins (côté employeurs/managers comme côté salariés), et de prouver son efficacité. Les divers confinements ont toutefois démontré que le bureau n’était certes pas indispensable tous les jours, mais qu’il restait un lieu beaucoup plus adapté que son logement pour travailler. Au-delà de la présence de ses collègues, de la qualité de la connexion internet ou de l’absence d’enfants, le bureau doit se réinventer et se montrer indispensable / différenciant… Le bureau a donc une mue à opérer, une adaptation afin de répondre à ces nouveaux besoins et nouvelles façons de travailler.

Toutefois, l’approche du télétravail semble différente selon le profil des sociétés et des salariés. En effet, les grandes sociétés semblent plus enclines à le mettre en place que des PME. De même certains salariés y sont farouchement opposés comme le montre une étude de JLL réalisée en 2021, avec 35 % des salariés interrogés qui déclarent ne pas souhaiter faire de home office post crise.

Par une approche générale, le télétravail va s’inviter dans la vie des salariés à raison de quelques jours par semaine au moins pour beaucoup. Ceci va notamment permettre à certains salariés d’envisager leur vie personnelle différemment et de vivre dans un lieu plus éloigné que leur lieu de travail. Nous identifions deux conséquences principales :

• La mutation, pour les grandes sociétés d’un bureau vers un siège social/show-room ultra accessible et ultra central.
• La dissémination d’une multitude d’espaces de travail de petites tailles (café coworkings, tiers lieux, coworkings plus classiques, etc…) à proximité des lieux de résidence.

Et faudra-t-il différencier les besoins en fonction de la taille des villes ? Assurément !

Un réseau organisé

Vision “HQ” : le siège social de demain

Pour les grandes sociétés, les bureaux devront répondre à plusieurs enjeux :

➡️ représenter les valeurs de l’entreprise, être un lieu très attractif (vivant, le salarié y vient car il n’y trouve pas ce qu’il a chez lui ou dans un co-working),

➡️ permettre la collaboration efficace,

➡️ et renforcer les liens humains.

Son ultra-accessibilité lui permettra d’attirer de nouveaux talents, notamment ceux souhaitant vivre plus éloigné de leurs bureaux, et de rendre la venue au bureau facile et agréable. Le siège social sera attractif dès lors qu’il vivra dans une architecture de qualité, mais aussi parce qu’il sera une réelle fourmilière.

Il devra représenter le cœur battant de l’entreprise, le lieu de rencontres, de séminaires, de réunions, de prises de cafés et de verres… C’est le lieu de ralliement, et de rencontres, là où l’où vient prendre le pouls de l’entreprise, son ADN, son énergie. On peut donc y rencontrer ses collègues, faire une formation, donner rendez-vous à ses clients… Puisqu’il est déjà entendu que « la production propre » peut se faire finalement en dehors du bureau en lui-même. Enfin, le bureau de demain sera plus serviciel que jamais : bien-être, sport, et restauration de qualité.

Ainsi, si nous avions à dessiner les contours du bureau siège d’une entreprise du SBF 120 par exemple, nous le positionnerions à proximité immédiate d’une gare SNCF (Lyon ou Montparnasse pour Paris), sur un immeuble atypique avec un vaste rez-de-chaussée mêlant cafeteria, brasserie, salles de réunion, salles de conférence et show-room, des lieux hybrides permettant de faire du sport, du yoga, des séances de kinésithérapie…. Ce rez-de-chaussée serait surplombé par des étages de bureaux plus classiques voire certains étages dédiés à du résidentiel pouvant par exemple accueillir des salariés en « transit ».

Stratégies d’investissement envisageables

Continuer à investir dans des lieux de travail urbains, au sein des grandes métropoles

Le bureau de demain prendra des formes multiples pour s’adapter à chaque type d’utilisateur. Mais dans la majeure partie des cas, il sera implanté au cœur des métropoles françaises et étrangères. C’est-à-dire dans des centres urbains qui permettent aux collaborateurs d’accéder rapidement à tous les services qu’offrent la ville.

⌛ Évolutions à garder en tête

Malgré la montée du travail à distance durant la crise sanitaire, nous pensons que l’attractivité des métropoles se maintiendra, car ces dernières répondent aux besoins de sociabilité, de mixité d’usage, de transport propre et de connectivité. La ville offre des services inégalés en matière d’offre culturelle (cinéma, théâtre, expositions), d’éducation (universités, établissements supérieurs) et de recherche (en particulier dans le domaine de la santé avec les pôles universitaires des CHU). Elle reste également le meilleur endroit pour trouver un emploi, et en changer rapidement. Il ne faut cependant pas négliger le pouvoir d’influence de l’augmentation du coût de la vie en ville qui contribue à creuser les inégalités sociales, notamment vis-à-vis du logement. Sans solution à court terme, on pourrait voir s’amorcer des migrations importantes des populations les plus modestes et des travailleurs clefs des grandes métropoles vers les plus petites villes et le milieu rural.

Ainsi, les quartiers exclusivement réservés aux entreprises et aux bureaux devraient devenir de moins en moins désirables. Il semble maintenant évident que la grande majorité des Européens cherche à travailler dans des zones dynamiques, des quartiers mixtes et vivants même s’ils ne sont pas le “centre-ville”, avec des bureaux rapidement accessibles de leurs lieux de résidence, ou des espaces de télétravail « au pied de chez eux ».

Cela explique en partie pourquoi les réseaux de transports en commun et alternatives de mobilité douce et partagée (VTC, trottinettes, vélos, etc.), continuent de redessiner la carte d’attractivité des zones d’implantation des bureaux. Demain, il faudra pouvoir prioriser les investissements dans des bureaux situés à moins de 15 minutes à pied d’une station de transport en commun de type tramway, bus ou métro.

🔮Voir la Fiche

📓-2 Les inégalités et la crise de l’abordabilité

Diversifier les investissements dans différents types d’espaces de travail pour créer des portefeuilles et réseaux de lieux répondant à différentes façons de travailler

Si l’utilisateur gagne en flexibilité et en liberté dans le choix de son lieu de travail, alors il gagne en mobilité. Il faut donc pouvoir envisager

➡️ d’une part, le développement d’espaces de travail « ailleurs » : dans de plus petites villes offrant une meilleure qualité de vie à ses habitants que les grandes métropoles, et dans les destinations touristiques devenues des « hub de télétravail ».

➡️ et d’autre part, le développement de l’infrastructure d’espaces de travail urbains adéquate pour les activités clefs, et classes moyennes, souvent moins mobiles et moins digitales, qui ne trouveront peut-être pas autant de flexibilité que d’autres.

On entrevoit alors une forme de dépolarisation des bassins d’emploi et le développement d’une infrastructure de bureaux et espaces de travail décentralisés, fonctionnant en réseau et capable d’accompagner l’utilisateur dans ses déplacements et ses choix de vie : des bureaux très urbains en capacité d’héberger des travailleurs visiteurs résidant ailleurs, des coworking pour absorber la croissance et décroissance des entreprises, et des espaces de travail flexibles comme proposent les tiers-lieux et cafés co-working dans les quartiers moins centraux et/ou les plus petites villes, à proximité des noeuds de transport. Dans cette perspective, l’investisseur considèrera le développement d’espaces de travail à toutes les échelles.

⌛ Évolutions à garder en tête

La transformation des modes vie, à géométrie variable, le nouveau mix travail sur site / à distance, impliquent de déployer une infrastructure d’espaces de travail diversifiée et distribuée sur l’ensemble du territoire.

Remettre en cause le bail commercial

La montée en puissance du co-working est évidente et elle démontre quelques besoins jusqu’ici ignorés. Au-delà de la qualité de ces espaces, et souvent de leur bonne localisation ceux-ci doivent leur succès à la flexibilité et à la qualité de service qu’ils proposent. En effet, les sociétés locataires, qui ne sont pas seulement des autoentrepreneurs ou des start-ups y voient de sérieux atouts : des bureaux prêts à l’emploi (pas de travaux, pas de frais d’emménagement, pas de souscription à internet…), disponibles tout de suite et résiliables très rapidement. Cette offre est donc bien loin de l’offre concurrente classique qu’est le bail 3/6/9.

Chez Keys REIM, nous pensons que cette nouvelle offre qui reste encore minoritaire consiste en une véritable révolution du marché immobilier tertiaire qui va remettre en question l’approche des propriétaires. Ces derniers ne seront plus seulement là pour mettre à disposition un immeuble avec des prestations de qualité, et percevoir un loyer sur la durée des baux.

En effet, les bailleurs devront s’immiscer dans l’exploitation de leur immeuble et proposer cette nouvelle offre de service. Cela est rendu possible par les contrats de gestion que le propriétaire pourra faire en direct ou via des contrats donnés à des spécialistes que sont entre autres ces sociétés de co-working.

Dans un contexte de crise, la visibilité des sociétés sur leurs finances comme sur leurs effectifs est complexe, et peu favorable à des positions engageantes sur des prises à bail de longue durée. En revanche, cette nouvelle offre répond à cette demande de flexibilité et à une vision plus court terme.

Concentrer ses efforts sur la mixité des usages

Nous l’avons déjà évoqué à plusieurs reprises : pour faire ville, il faut mélanger les usages et les fonctions. Qu’ils “utilisent” la ville pour y travailler, loger ou les deux, les urbains cherchent de la vitalité économique et culturelle dans la ville.

Bien qu’ils continuent à répondre à certains besoins spécifiques aux grandes et très grandes entreprises (statut, centralité, taille des espaces, services disponibles, accessibilité), l’attractivité en baisse pour les travailleurs des quartiers d’affaires et les zones exclusivement dédiées aux bureaux a deux conséquences :

• (i) elle génère une demande locative moindre pour les propriétaires de bureaux dans ces zones;
• (ii) elle invite à réfléchir au redéveloppement des actifs de bureau concernés, qui une fois convertis en logement, commerce, hôtel, ou immeubles mixtes pourraient contribuer à l’amélioration de ces environnements bureaux délaissés.

➡️ Si la demande locative se concentre de plus en plus sur les quartiers qui « vivent », alors ****il faut investir dans les quartiers dynamiques et centres urbains qui présentent déjà une véritable mixité d’usages, et dans des actifs ou ensembles d’actifs qui peuvent apporter de la vitalité aux quartiers qui en manquent.

⌛ Évolutions à garder en tête

L’utilisateur se rend désormais au bureau parce qu’il en a envie. De ce point de vue, la vitalité du quartier où le bureau est implanté — les services qu’il offre, commerces, restaurants, etc. — est un facteur clé d’attractivité.

Opter pour la rénovation énergétique du bâti existant plutôt que la construction neuve

La crise climatique et les différentes incitations à la rénovation thermique et énergétique des bâtiments qui en découlent vont nous obliger à nous poser la question : la construction de nouveaux bâtiments ne devrait-elle pas être réservée aux services publics essentiels (hôpitaux, écoles, etc.), les bureaux trouvant plutôt leur place dans le parc bâti existant ? Et s’il est vrai, qu’en dehors des grandes villes, le prix du foncier offre plus de possibilité de constructions neuves, d’autant plus dans les emplacements périphériques qui grignotent sur les terres agricoles, ne devrions-nous pas éviter d’investir dans des projets immobiliers qui produisent un impact négatif sur l’environnement sans apporter d’avantage social important ?

⌛ Évolutions à garder en tête

➡️ Le bureau de demain est protéiforme et décentralisé. Les bureaux au format “siège social” vivent dans les quartiers dynamiques des grandes villes mais s’appuient sur des bureaux satellites plus petites et plus hybrides en périphérie et dans les petites villes, voire sur des espaces de “workation” dans des destinations plus touristiques. Quoi qu’il en soit, le bureau de demain devra se montrer accessible, grâce aux multiples formes de mobilité, et bénéficier d’un ancrage réel dans la ville et ses services. Il s’implante donc dans des quartiers mixtes et vivants.

➡️ L’évolution du bureau suit évidemment l’évolution des exigences réglementaires qui s’imposent au bâti. La convention citoyenne pour le climat, qui s’est tenue en 2020, a d’ailleurs souligné la responsabilité de l’immobilier commercial dans les objectifs de développement durable. Pour respecter les engagements pris lors de l’accord de Paris et réduire de 40% des émissions des gaz à effet de serre, il faudra d’ici à 2031 : arrêter d’artificialiser les sols naturels et agricoles, densifier intelligemment les zones déjà construites, neutraliser les consommations d’énergie fossile de nos bâtiments, s’imposer des reporting extra-financier mettant en valeur les impacts positifs mais aussi négatifs que produisent nos actifs sur la Planète et sur les Hommes, etc.

➡️ Dans la continuité de ces objectifs de sobriété, le plan de relance traduit dans le projet de loi de finances 2021 accorde plus d’un tiers des 100 milliards d’euros investis à l’écologie. Cette évolution devrait inciter la promotion à passer de la construction neuve à la rénovation massive de l’existant. Le décret tertiaire engage ainsi les bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² dans des objectifs ambitieux de réduction des consommations énergétiques de 40% en 2030 puis 60% en 2050. Il impactera fortement l’appréciation des investisseurs sur la valeur des immeubles, et engagera toute la profession dans une démarche vertueuse.
Nous voulons croire en un bureau de demain rénové, qui densifie agréablement la ville, et vise la neutralité carbone, voire un impact positif sur l’environnement. Afin de maximiser son impact sociétal et en lien avec les réflexions évoquées précédemment, il est également conçu pour s’intégrer à son quartier, en complémentarité avec les services qu’il propose.

Conclusion 📍

Aujourd’hui en 2021, qui dit “qualité de vie” dit accès à l’extérieur et à la nature, mixité des usages et des populations, vitalité commerciale et culturelle, connectivité et mobilité, accès à une alimentation saine, agriculture urbaine, télétravail et multiplication d’espaces de bureaux de toutes tailles et proximité de ces derniers à des lieux de résidence abordables, etc.

Autant de sujets qui alimentent et guident notre réflexion, en recherche et développement aussi bien que dans la gestion de nos fonds. Demain, nous voulons continuer à saisir les occasions de répondre plus efficacement aux attentes de ses usagers et ainsi saisir les opportunités d’amélioration du stock de bureaux en France et en Europe.

Alors que notre entreprise croît, nous souhaitons simultanément continuer d’aiguiser notre rigueur analytique, et éviter de tomber dans des excès de prudence qui nous empêcheraient à terme d’exercer notre créativité, d’innover en réponse à nos anticipations des évolutions socio-économiques voire même de contribuer utilement à la fabrique de la ville du future intelligente, durable et inclusive.