KEYS VALUE ADDED
FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement), sous la forme d'un Fonds Commun de Placement (FCP) de droit français
Objectif de gestion et stratégie du fonds
Le Fonds a pour objet la constitution d’un portefeuille de participations essentiellement majoritaires dans toutes sociétés non cotées ayant pour objet principal l’acquisition de biens immobiliers en vue de les restructurer puis de les revendre (ci-après dénommées « les Sociétés »).
Keys Value Added a pour objectif d’offrir aux investisseurs qualifiés la possibilité d’obtenir des rendements optimisés sur le marché des bureaux et commerces en France et à l’étranger, en investissant dans des opérations créatrices de valeur ajoutée. Les actifs en portefeuille seront principalement localisés en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales : Lyon, Lille, Toulouse…
Le Fonds vise indirectement la mise en marché d’actifs immobiliers bénéficiant de bons fondamentaux, à des prix décotés, par des vendeurs qui sont contraints de céder leurs actifs, qui privilégient l’investissement dans d’autres marchés ou qui souhaitent opérer un arbitrage. Le Fonds cherche donc indirectement à capter cette prime de risque et à créer de la valeur ajoutée à court/moyen terme en repositionnant les biens immobiliers concernés sur leur marché. Ce repositionnement repose sur les axes suivants : rénovation, optimisation du taux d’occupation et des conditions de location, mise en conformité, changement d’affectation.
La durée des opérations immobilières des Sociétés est planifiée majoritairement entre 1 et 3 ans, et au plus tard dans les 6 ans à compter du premier jour de souscription. L’objectif est la liquidité totale du Fonds à l’issue de sa durée de vie.
Réservé aux investisseurs professionnels ou avertis en France au sens de l’article 423-49 du Règlement général de l’AMF, relatif aux Fonds Professionnels de Capital Investissement
FORME JURIDIQUE
FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) de droit français
SOCIÉTÉ DE GESTION
Keys REIM, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 04/04/2016
DÉPOSITAIRE
CACEIS BANK, (Crédit Agricole, France), 1-3, place Valhubert – 75006 Paris Cedex 13
AUDITEUR
PricewaterhouseCoopers Audit, 63, rue de Villiers – 92208 Neuilly-sur-Seine
CODE ISIN
FR0012821171 (Part A)
DATE DE CRÉATION
8 septembre 2015
DURÉE DE PLACEMENT
Les Fonds souscrits sont bloqués pendant une durée de six (6) années, à compter de la date de la première souscription, sauf cas de déblocages anticipés prévus dans le règlement. La durée du blocage peut aller jusqu’à huit (8) ans sur décision de la société de gestion (soit jusqu’au 30 septembre 2023 maximum).
PÉRIODICITÉ DE CALCUL DE LA VALEUR LIQUIDATIVE
Trimestrielle
DEVISE DE RÉFÉRENCE
EUR
CLÔTURE DES SOUSCRIPTIONS
Octobre 2016
Risques de perte en capital
Le Fonds n’offre aucune garantie de protection en capital. L’Investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué en totalité ou ne l’être que partiellement. Les Sociétés en portefeuille connaîtront les évolutions et aléas des marchés, notamment immobiliers, sur lesquels elles sont investies, et aucune garantie ne peut être donnée sur leur rentabilité future. Les performances passées des Sociétés ne préjugent pas de leurs performances futures. Les Investisseurs potentiels ne doivent pas réaliser un investissement dans le Fonds, s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte en capital. Par conséquent, il est vivement conseillé aux Investisseurs de consulter leurs conseillers financiers en faisant référence à leur propre situation et leur aversion au risque, concernant les conséquences financières d’un investissement dans le Fonds.
Risques liés à la gestion discrétionnaire
Le style de gestion pratiqué par le Fonds repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés sur lesquels les Sociétés seront engagées. Il existe un risque que le Fonds ne soit pas investi à tout moment dans les Sociétés détenant les immeubles les plus performants. La performance du Fonds peut donc être inférieure à l’objectif de gestion.
Risques liés à la sous-performance du Fonds
Même si les stratégies mises en œuvre au travers de la politique d’investissement doivent parvenir à réaliser l’objectif de gestion que le Fonds s’est fixé, il ne peut être exclu que des circonstances de marché, ou un défaut d’évaluation des opportunités par la Société de Gestion, quant à la gestion, la cession ou toute autre réalisation des investissements, ni d’autres décisions portant sur l’exploitation et la gestion du Fonds, et ils n’auront pas la possibilité de contrôler ou d’influencer la gestion ou les opérations quotidiennes du Fonds. Le succès du Fonds est substantiellement dépendant de la Société de Gestion. Il n’existe aucune garantie que des investissements adéquats seront ou pourront être acquis ou que les investissements seront performants. Si une ou plusieurs membres de la Société de Gestion étaient amenées à ne plus pouvoir exercer leur fonction ou, d’une quelconque manière, à ne plus participer à la gestion du Fonds, la performance du Fonds pourrait être défavorablement impactée. Les performances passées d’investissements similaires ne sont pas nécessairement un indicateur pour les performances futures des investissements du Fonds.
Les Investisseurs n’auront pas non plus l’opportunité d’évaluer l’information économique, financière ou toute autre information pertinente qui sera utilisée par la Société de Gestion dans la sélection, la structuration, le suivi et la négociation des investissements.
Risques liés à la difficulté de valoriser certains actifs du Fonds
Dans le cadre de la mise en œuvre de sa stratégie d’investissement, le Fonds prend des participations dans des Sociétés non cotées. Ces participations présentent parfois des difficultés de valorisation liées à la difficulté de valoriser l’actif immobilier sous-jacent. Par conséquent, il existe un risque que la Valeur Liquidative en cours de vie du Fonds ne reflète pas la valeur exacte du portefeuille d’actifs immobiliers, plus particulièrement en ce qui concerne les participations dans des Sociétés non cotées.
Risques liés aux rachats / distributions des Actifs du Fonds et cessions de parts
Les distributions d’actifs et/ou rachat de parts à l’initiative de la Société de Gestion dépendent de la capacité du Fonds à céder ses participations dans les Sociétés et/ou des Sociétés à céder leurs immeubles et à réaliser des distributions des produits de leurs portefeuilles. Les distributions d’actifs et/ou rachats de parts peuvent donc être limités ou réduits en fonction des contraintes de liquidité des actifs sous-jacents et n’intervenir que tardivement dans la vie du Fonds, et le cas échéant, uniquement à la clôture de la liquidation du Fonds.
En cas de cession des parts du Fonds, le prix de cession peut également être nettement inférieur à la dernière Valeur Liquidative connue.
Risques juridiques et fiscaux
La modification des textes applicables aux SLP en vigueur postérieurement à la Date de Constitution du Fonds est susceptible d’avoir un impact juridique et fiscal négatif pour le Fonds et/ou ses porteurs de parts.
De plus, un investissement peut engendrer des considérations fiscales complexes qui peuvent différer pour chaque porteur de parts. Par conséquent, les porteurs de parts doivent prendre tous conseils utiles sur les incidences d’un investissement, le Fonds ou sa Société de Gestion ne pouvant à ce titre encourir de responsabilité.
Risques liés au marché immobilier et aux opérations de restructuration
Les investissements réalisés par le Fonds seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers faisant l’objet de travaux de rénovation. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposées au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement aumarché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers détenus indirectement par le Fonds via les Sociétés. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs immobiliers détenus indirectement par le Fonds.
Les facteurs suivants sont notamment susceptibles d’avoir un impact négatif sur la valeur des actifs et, par conséquent, sur la situation financière et la performance du Fonds :
- les risques associés à la conjoncture économique, politique, financière, internationale, nationale et locale qui pourraient affecter la demande ou la valorisation des actifs immobiliers;
- les risques associés à la construction, à la restructuration ou à la rénovation des actifs immobiliers : le Fonds peut être exposé à des risques affectant la rentabilité de ses opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entrainés par un retard de livraison, prix ou rythme de location et ou vente moindre que celui escompté. Dans certains cas, le Fonds peut être exposé à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des désordres affectant certains des immeubles qu’elle fait restructurer ou rénover ; la modification des régimes fiscaux locaux ;
- la nécessité de réaliser des travaux d’un montant significatif résultant de l’état des actifs immobiliers ou de modifications de la réglementation applicable (notamment travaux de mise aux normes).
Risque de liquidité
Le risque de liquidité mesure la difficulté que pourrait avoir le Fonds à céder certains actifs cibles notamment immobiliers dans un délai court pour faire face à la nécessité de mobiliser de la trésorerie ou faire face à une baisse de leur valeur de marché. Il est rappelé que le marché immobilier ne permet pas une liquidité immédiate, ce qui peut avoir un impact négatif sur la performance globale du Fonds. La Société de Gestion pourra donc éprouver des difficultés à céder les immeubles ou les titres des Sociétés en portefeuille dans les délais et les niveaux de prix souhaités, si aucun des associés des Sociétés ou aucun tiers ne souhaite se porter acquéreur des immeubles ou des titres des Sociétés.
Risques liés à l’effet de levier
Le Fonds pourra avoir recours directement de manière accessoire ou au travers des Sociétés de manière accessoire à l’endettement. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’effet de levier engendre une augmentation des ressources disponibles, mais également des risques de perte.
Risque de taux
La part du Fonds ou des Sociétés investie dans des instruments de taux (ex : parts ou actions d’OPC monétaires, Bons du Trésor) sera soumise à un risque de taux. La variation des taux d’intérêt pourrait provoquer une baisse du cours de certains actifs détenus en portefeuille et entrainer de ce fait une baisse de la Valeur Liquidative du Fonds.
Risque de change
Les investissements réalisés dans une devise différente de l’euro présentent un risque de change : à prix constant, la valeur de marché d’un investissement libellé dans une devise différente de l’euro, exprimée en euros peut diminuer suite à une évolution défavorable du cours de change entre les deux devises.
France
