KEYS VALUE ADDED III
Société de Libre Partenariat (SLP)
Antonin Baigts
Gérant – Keys REIM
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Politique d’investissement
Le Fonds a pour objet la constitution d’un portefeuille d’une ou plusieurs participations, directes ou indirectes, dans toutes sociétés non cotées ayant pour objet principal l’acquisition
de biens immobiliers en vue de créer de la valeur puis de les revendre (ci-après dénommées les « Sociétés »).
Le Fonds a pour objectif d’offrir aux Investisseurs Avertis la possibilité d’obtenir des rendements optimisés sur le marché des bureaux, commerces, logements, hôtels, autres
typologies immobilières de quelque nature que ce soit et biens immobiliers en France, au sein de l’Union Européenne et dans tout autre État partie à l’accord sur l’Espace économique
européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale, en
investissant dans des opérations créatrices de valeur ajoutée.
Le Fonds vise indirectement la mise en marché d’actifs immobiliers bénéficiant de bons fondamentaux, à des prix décotés, par des vendeurs qui sont contraints de céder leurs actifs
qui privilégient l’investissement sur d’autres marchés ou qui souhaitent opérer un arbitrage.
Le Fonds cherche donc indirectement à capter cette prime de risque et à créer de la valeur ajoutée à court/moyen terme en repositionnant les biens immobiliers concernés sur leur
marché. Ce repositionnement repose principalement sur les axes suivants : rénovation, optimisation du taux d’occupation et des conditions de location, mise en conformité,
changement d’affectation. La durée planifiée des opérations immobilières des Sociétés sera, dans la plupart des cas, comprise entre un (1) et (3) trois ans, et ne dépassera pas six (6) ans. L’objectif est de céder les Actifs et de clôturer les opérations de liquidation du Fonds à l’expiration de sa Durée.
Dans les portefeuilles des Sociétés, les acquisitions immobilières seront généralement financées pour partie sur les fonds investis par le Fonds, à hauteur d’un tiers (1/3) au
minimum et, au maximum deux tiers (2/3) grâce à des financements bancaires, comptes courants, obligations, crédits-bails, dans des proportions qui seront fixées au cas par cas.
Le Fonds s’inscrivant dans un projet plus global, dénommé « KEYS VALUE ADDED III », il est prévu que ce dernier investira systématiquement, directement ou indirectement, jusqu’à
cent (100%) pourcent de son Actif dans une seule (ou plusieurs) participation(s) éligible(s) au Quota Juridique et au Quota Fiscal au côté des Fonds Parallèles (la ou les « Joint-
Venture(s) »).
Réservé aux investisseurs professionnels (listés à l’article D.533-11 du Code monétaire et financier(1)) et assimilés (à savoir ceux dont la souscription est d’au moins 100 000 euros ou aux banques et autres prestataires d’investissement agissant dans le cadre d’un mandat de gestion individuel) en France.
Il s’agit d’un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA), non agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (« AMF »), dont les règles de fonctionnement sont fixées par ses Statuts.
Le Fonds est un fonds d’investissement alternatif au sens de l’article L. 214-24 du CMF, dont l’objet est de lever des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les
investir conformément aux Statuts et dans l’intérêt de ces mêmes investisseurs, et plus généralement, sous réserve des dispositions des Statuts, d’effectuer des transactions liées
directement ou indirectement à l’objet social du Fonds, et en particulier de conclure, de mettre en œuvre tous contrats, engagements, d’exercer tous droits attachés à ses actifs de
contracter tous prêts, de consentir ou d’être bénéficiaire de toutes sûretés, indemnités, déclarations, droits personnels ou réels, ou d’agir en justice.
(1) Pour plus de détails, veuillez consulter les Statuts du Fonds.
La stratégie Value Added consiste à identifier des immeubles décotés mais bien placés et avec le potentiel de voir leur valeur et leur liquidité s’accroître très significativement moyennant leur repositionnement.
C’est là qu’entre en jeu tout le savoir-faire du Groupe Keys Asset Management et de ses partenaires, opérateurs immobiliers, afin de concevoir et mettre en oeuvre – dans des conditions strictes de budget et de temps – des opérations de rénovation plus ou moins importantes.
Les leviers de revalorisation d’actifs utilisés par nos gérants :
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Connaissance du marché et des acteurs locaux
Achat d’actifs immobiliers à fort potentiel et à prix décotés
Axes de création de valeur
Recherche d’un rendement maximisé
FORME JURIDIQUE
Société de Libre Partenariat (SLP)
SOCIÉTÉ DE GESTION
Keys Real Estate Investment Management, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
DÉBUT DE LA COMMERCIALISATION
2 septembre 2019
CODE ISIN
Part A : FR0013437985
Part B : FR0013437993
MINIMUM D’INVESTISSEMENT (PART A et B)
Souscription min. de parts pour 100 000 € + 35 % de la souscription consentie en avance en Compte-Courant.
Pour plus de détails, veuillez vous vous référer aux Statuts.
DURÉE DE VIE ET PÉRIODE DE BLOCAGE
6 ans à compter du 1er jour de souscription (sauf cas de dissolution anticipée, prévu dans les Statuts du Fonds). Prorogation possible par la Société de Gestion pour 2 périodes successives d’un an chacune.*
DÉPOSITAIRE ET TENEUR DE REGISTRE
RBC Investor Services Bank France
GESTIONNAIRE COMPTABLE
RBC Investor Services France SA.
COMMISSAIRE AUX COMPTES
PricewaterhouseCoopers (PWC), France
PÉRIODICITÉ DE CALCUL DE LA VALEUR LIQUIDATIVE
Semestrielle*
AFFECTATION DES SOMMES DISTRIBUABLES
Capitalisation
REMBOURSEMENT DES AVANCES EN COMPTE-COURANT
Remboursement en 24 échéances trimestrielles à compter du trimestre suivant le versement de la souscription.**
DEVISE DE RÉFÉRENCE
EUR
* Pour plus de détails, veuillez vous référer aux Statuts du Fonds.
** Pour plus de détails, veuillez vous référer à la Convention d’Avances en Compte-Courant.
PRINCIPAUX FRAIS DUS PAR LE FONDS (LISTE NON-EXHAUSTIVE)*
* Pour plus de détails sur tous les frais applicables, veuillez vous référer aux pages 45-47 des Statuts du Fonds.
• Commission de Gestion :
Part A : 4 % TTC de l’actif net du fonds par an pendant les 24 premiers mois puis 2 % TTC par an
Part B : 3 % TTC de l’actif net du fonds par an pendant les 24 premiers mois puis 1 % TTC par an
• Rémunération du Délégataire Administratif et Comptable :
9 600 € TTC par an
• Rémunération de l’Associé Commandité :
calculé chaque année
• Rémunération du Dépositaire :
0,048 % TTC max. de l’actif net du fonds trimestriel
• Rémunération du Commissaire aux Comptes :
Établie chaque année en fonction du nombre des investissements et des diligences requises.
• Frais de constitution :
Limités à un montant forfaitaire égal à 150 000 euros
• Intéressement de la société de gestion :
20 % du rendement du fonds (y compris avance en compte courant) après paiement (i) aux porteurs de parts du montant investi au titre de la souscription de leurs parts et du revenu prioritaire1 équivalent à un rendement annuel de 8 % net de frais (ii) aux porteurs de parts C du revenu d’alignement.
1 Revenu Prioritaire : désigne le montant devant être versé aux porteurs de parts pour que ceux-ci perçoivent, avant la rémunération de la société de gestion, une attribution prioritaire d’un taux annuel de 10% capitalisé. Pour plus de détails, veuillez vous référer à la page 12 des Statuts du fonds.
Risques liés au marché immobilier et aux opérations de restructuration
Les investissements réalisés par le Fonds seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers faisant l’objet de travaux de rénovation. Dans ce cadre, la
performance et l’évolution du capital investi sont exposées au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou, plus
particulièrement, au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers détenus indirectement par le Fonds via les Sociétés. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs immobiliers détenus indirectement par le Fonds.
Les facteurs suivants sont notamment susceptibles d’avoir un impact négatif sur la valeur des actifs et, par conséquent, sur la situation financière et la performance du Fonds :
– les risques associés à la conjoncture économique, politique, financière, internationale, nationale et locale qui pourraient affecter la demande ou la valorisation des actifs
immobiliers ;
– les risques associés à la construction, à la restructuration ou à la rénovation des actifs immobiliers : le Fonds peut être exposé à des risques affectant la rentabilité de ses
opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entraînés par un retard de livraison, prix ou rythme de location et ou vente moindre que celui escompté. Dans certains cas, le Fonds peut être exposé à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des désordres affectant certains des immeubles qu’il fait restructurer ou rénover ; la modification des régimes fiscaux locaux ;
– la nécessité de réaliser des travaux d’un montant significatif résultant de l’état des actifs immobiliers ou de modifications de la réglementation applicable (notamment travaux de mise aux normes).
Risque de liquidité
Le risque de liquidité mesure la difficulté que pourrait avoir le Fonds à céder certains actifs cibles, notamment immobiliers, dans un délai court pour faire face à la nécessité de mobiliser de la trésorerie ou faire face à une baisse de leur valeur de marché. Il est rappelé que le marché immobilier ne permet pas une liquidité immédiate, ce qui peut avoir un impact négatif sur la
performance globale du Fonds. La Société de Gestion pourra donc éprouver des difficultés à céder les immeubles ou les titres des Sociétés en portefeuille dans les délais et les niveaux de prix
souhaités si aucun des associés des Sociétés ou aucun tiers ne souhaite se porter acquéreur des immeubles ou des titres des Sociétés.
Risques liés à l’effet de levier
Le Fonds pourra avoir recours directement, de manière accessoire, ou au travers des Sociétés, de manière accessoire, à l’endettement. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette, et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’effet de levier engendre une augmentation des ressources disponibles, mais également des risques de perte.
Risque de taux
La part du Fonds ou des Sociétés investie dans des instruments de taux (ex : parts ou actions d’OPC monétaires, Bons du Trésor) sera soumise à un risque de taux. La variation des taux
d’intérêt pourrait provoquer une baisse du cours de certains actifs détenus en portefeuille et entraîner de ce fait une baisse de la Valeur Liquidative du Fonds.
Risque de change
Les investissements réalisés dans une devise différente de l’Euro présentent un risque de change : à prix constant, la valeur de marché d’un investissement libellé dans une devise différente de l’Euro peut, exprimée en Euros diminuer suite à une évolution défavorable du cours de change entre les deux devises.
Risques liés à la concurrence
L’identification, la réalisation et la cession d’investissements s’opèrent dans un environnement concurrentiel fluctuant. La compétition pour l’accès aux opportunités d’investissement pourrait s’accroître, ce qui pourrait corrélativement réduire le nombre d’opportunités disponibles et/ou affecter de manière défavorable les termes et conditions sur la base desquels ces investissements peuvent être effectués.
France
