SLP KEYS VALUE ADDED II
Société de Libre Partenariat (SLP)
Antonin Baigts
Gérant – Keys REIM
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Politique d’investissement
Le Fonds a pour objet :
• La constitution d’un portefeuille d’une ou de plusieurs participations essentiellement majoritaires dans toutes sociétés non cotées (ci-après dénommées les « Sociétés »), ayant pour objet principal l’acquisition de biens immobiliers en vue de créer de la valeur puis de les revendre.
• D’offrir la possibilité d’obtenir des rendements optimisés sur le marché immobilier en France et en Europe.
Le Fonds recherche indirectement la mise en marché d’actifs immobiliers bénéficiant de bons fondamentaux, à des prix décotés, par des vendeurs qui sont contraints de céder leurs actifs, qui privilégient l’investissement sur d’autres marchés ou souhaitent opérer un arbitrage.
Le Fonds cherche donc indirectement à capter cette prime de risque et à créer de la valeur ajoutée à court/moyen terme en repositionnant les biens immobiliers concernés sur leur marché.
Le repositionnement de ces actifs immobiliers reposera sur les axes suivants : rénovation, optimisation du taux d’occupation et des conditions de location, mise en conformité, changement d’affectation.
Les actifs immobiliers seront principalement situés en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales. Cependant, le Fonds pourra investir de manière opportuniste hors de France, dans la limite de 25 % des montants reçus.
Les opérations immobilières durent, en majorité, entre 1 et 3 ans (à partir de la date d’achat jusqu’à la date de cession de l’actif).
Réservé aux investisseurs professionnels (listés à l’article D.533-11 du Code monétaire et financier(1)) et assimilés (à savoir ceux dont la souscription est d’au moins 100 000 euros ou aux banques et autres prestataires d’investissement agissant dans le cadre d’un mandat de gestion individuel) en France.
Il s’agit d’un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA), non agréé par l’Autorité des Marchés Financiers (« AMF »), dont les règles de fonctionnement sont fixées par ses Statuts.
(1) Pour plus de détails, veuillez consulter les Statuts du Fonds.
La stratégie Value Added consiste à identifier des immeubles décotés mais bien placés et avec le potentiel de voir leur valeur et leur liquidité s’accroître très significativement moyennant leur repositionnement.
C’est là qu’entre en jeu tout le savoir-faire du Groupe Keys Asset Management et de ses partenaires, opérateurs immobiliers, afin de concevoir et mettre en oeuvre – dans des conditions strictes de budget et de temps – des opérations de rénovation plus ou moins importantes.
Les leviers de revalorisation d’actifs utilisés par nos gérants :
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Connaissance du marché et des acteurs locaux
Achat d’actifs immobiliers à fort potentiel et à prix décotés
Axes de création de valeur
Recherche d’un rendement maximisé
FORME JURIDIQUE
Société de Libre Partenariat (SLP)
SOCIÉTÉ DE GESTION
Keys Real Estate Investment Management, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
DÉBUT DE LA COMMERCIALISATION
21 août 2017
CODE ISIN
FR0013276912 (Part A)
MINIMUM D’INVESTISSEMENT (PART A)
150 000 euros : dont 100 000 euros en parts A et 50 000 euros en avance en Compte-Courant.
Pour plus de détails, veuillez vous vous référer aux Statuts (pages 26-27).
DURÉE DE VIE ET PÉRIODE DE BLOCAGE
6 ans à compter du 1er jour de souscription (sauf cas de dissolution anticipée, article 27 des Statuts du Fonds). Prorogation possible par la Société de Gestion pour 2 périodes successives d’un an chacune.*
DÉPOSITAIRE ET TENEUR DE REGISTRE
CACEIS Bank, France (Groupe Crédit Agricole)
GESTIONNAIRE COMPTABLE
Alter Domus fund services SAS
COMMISSAIRE AUX COMPTES
PricewaterhouseCoopers (PWC), France
PÉRIODICITÉ DE CALCUL DE LA VALEUR LIQUIDATIVE
Semestrielle*
AFFECTATION DES SOMMES DISTRIBUABLES
Capitalisation (sauf distribution exceptionnelle)
REMBOURSEMENT DES AVANCES EN COMPTE-COURANT
Remboursement en 24 échéances trimestrielles à compter du trimestre suivant le versement de la souscription.**
DEVISE DE RÉFÉRENCE
EUR
* Pour plus de détails, veuillez vous référer aux Statuts du Fonds.
** Pour plus de détails, veuillez vous référer à la Convention d’Avances en Compte-Courant.
PRINCIPAUX FRAIS DUS PAR LE FONDS (LISTE NON-EXHAUSTIVE)*
* Pour plus de détails sur tous les frais applicables, veuillez vous référer aux pages 44-46 des Statuts du Fonds.
• Commission de Gestion (Part A) :
5% TTC – À l’issue des 24 mois suivant le 1er jour de souscription : 3 % par an TTC.
• Rémunération du Délégataire Administratif et Comptable :
11 500 € par an TTC
• Rémunération de l’Associé Commandité :
1000 € par an TTC
• Rémunération du Dépositaire :
0,06% TTC de l’Actif Net du Fonds par an
• Rémunération du Commissaire aux Comptes :
Établie chaque année en fonction du nombre des investissements et des diligences requises.
• Frais de constitution :
Limités à un montant forfaitaire égal à 50 000 euros
• Intéressement de la société de gestion :
20% du rendement du Fonds (hors avances en Compte-Courant) après paiement aux Investisseurs du montant investi au titre de la souscription de leurs parts et du Revenu Prioritaire1 équivalent à un rendement annuel de 10% net de frais. Par ailleurs, la société de gestion investit un minimum de 1% du montant des souscriptions (hors Avances en Compte Courant) dans le Fonds au côtés des investisseurs
1 Revenu Prioritaire : désigne le montant devant être versé aux porteurs de parts pour que ceux-ci perçoivent, avant la rémunération de la société de gestion, une attribution prioritaire d’un taux annuel de 10% capitalisé. Pour plus de détails, veuillez vous référer à la page 11 des Statuts du fonds.
Risques liés au marché immobilier et aux opérations de restructuration
Les investissements réalisés par le Fonds seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers faisant l’objet de travaux de rénovation. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposées au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou, plus particulièrement, au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers détenus indirectement par le Fonds via les Sociétés. Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs immobiliers détenus indirectement par le Fonds.
Les facteurs suivants sont notamment susceptibles d’avoir un impact négatif sur la valeur des actifs et, par conséquent, sur la situation financière et la performance du Fonds :
– les risques associés à la conjoncture économique, politique, financière, internationale, nationale et
locale qui pourraient affecter la demande ou la valorisation des actifs immobiliers ;
– les risques associés à la construction, à la restructuration ou à la rénovation des actifs immobiliers : le Fonds peut être exposé à des risques affectant la rentabilité de ses opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entraînés par un retard de livraison, prix ou rythme de location et ou vente moindre que celui escompté. Dans certains cas, le Fonds peut être exposé à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des désordres affectant certains des immeubles qu’il fait restructurer ou rénover ; la modification des régimes fiscaux locaux ;
– la nécessité de réaliser des travaux d’un montant significatif résultant de l’état des actifs immobiliers ou de modifications de la réglementation applicable (notamment travaux de mise aux
normes).
Risque de liquidité
Le risque de liquidité mesure la difficulté que pourrait avoir le Fonds à céder certains actifs cibles, notamment immobiliers, dans un délai court pour faire face à la nécessité de mobiliser de la trésorerie ou faire face à une baisse de leur valeur de marché. Il est rappelé que le marché immobilier ne permet pas une liquidité immédiate, ce qui peut avoir un impact négatif sur la performance globale du Fonds. La Société de Gestion pourra donc éprouver des difficultés à céder les immeubles ou les titres des Sociétés en portefeuille dans les délais et les niveaux de prix souhaités si aucun des associés des Sociétés ou aucun tiers ne souhaite se porter acquéreur des immeubles ou des titres des Sociétés.
Risques liés à l’effet de levier
Le Fonds pourra avoir recours directement, de manière accessoire, ou au travers des Sociétés, de manière accessoire, à l’endettement. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette, et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’effet de levier engendre une augmentation des ressources disponibles, mais également des risques de perte.
Risque de taux
La part du Fonds ou des Sociétés investie dans des instruments de taux (ex : parts ou actions d’OPC monétaires, Bons du Trésor) sera soumise à un risque de taux. La variation des taux d’intérêt pourrait provoquer une baisse du cours de certains actifs détenus en portefeuille et entraîner de ce fait une baisse de la Valeur Liquidative du Fonds.
Risque de change
Les investissements réalisés dans une devise différente de l’euro présentent un risque de change : à prix constant, la valeur de marché d’un investissement libellé dans une devise différente de l’euro peut, exprimée en euros diminuer suite à une évolution défavorable du cours de change entre les deux devises.
Risques liés à la concurrence
L’identification, la réalisation et la cession d’investissements s’opèrent dans un environnement concurrentiel fluctuant. La compétition pour l’accès aux opportunités d’investissement pourrait s’accroître, ce qui pourrait corrélativement réduire le nombre d’opportunités disponibles et/ou affecter de manière défavorable les termes et conditions sur la base desquels ces investissements peuvent être effectués.
France
