KEYS SÉLECTION
Fonds Professionnel Spécialisé (FPS), sous la forme de Fonds Commun de Placement (FCP) de droit français
Badra Ali Sidibe
Gérant de portefeuille
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Objectif de gestion
Le Fonds a pour objectif de proposer une revalorisation de la valeur des parts sur un horizon de détention à long terme afin de faire bénéficier les souscripteurs de l’exposition aux marchés immobiliers. Dans ce cadre, le patrimoine immobilier sera constitué principalement, directement ou indirectement, d’immeubles construits ou en construction, en pleine propriété ou en copropriété, et pouvant être édifiés sur des terrains faisant l’objet de baux emphytéotiques, situés en France et à l’étranger.
La stratégie ne prévoit pas de recours direct à l’endettement. Les sociétés détentrices des actifs immobiliers pourront avoir recours à l’endettement.
La Société de Gestion s’engage à gérer le Fonds selon les règles de sa politique ISR (Investissement Socialement Responsable). Cet engagement consiste notamment à :
- Noter l’intégralité des actifs du Fonds, tous les ans au moins et à partir de la première année de détention, selon une grille de critères sociaux, environnementaux et de qualité de gouvernance (ESG) tenue à disposition des investisseurs.
- Dans le cas où la note attribuée à un actif avant le premier investissement du Fonds dans cet actif n’atteindrait pas le score cible à trois ans, mettre en oeuvre un programme de progression afin d’améliorer la note d’au moins 20 points durant les trois premières années suivant le premier investissement du Fonds dans cet actif. Dans le cas où la note attribuée à un actif avant le premier investissement du Fonds dans cet actif atteindrait déjà le score cible à trois ans, veiller à maintenir ou améliorer ce score.
- Sensibiliser aux enjeux d’ESG l’ensemble des personnes et prestataires intervenant sur les projets.
- Publier la performance ESG du portefeuille du Fonds à chaque exercice.
Les fonds d’investissements qui détiennent ces actifs présentent des risques : risque de perte en capital, risque d’illiquidité, risques liés aux marchés de l’immobilier, risque lié à l’endettement, risque de crédit, risque de contreparties. Cette liste n’est pas exhaustive.
Réservé aux investisseurs professionnels et assimilés en France, répondant aux conditions de l’article 423-27 du Règlement général de l’AMF, à savoir ceux susceptibles d’investir au minimum 100 000 euros.
La stratégie d’investissement du fonds vise à constituer un patrimoine d’immobilier d’entreprise, situé en France ou à l’étranger, principalement en Europe et constitué principalement :
• d’immeubles construits, en construction ou à construire,
• détenus en pleine propriété, ou en indivision ou en copropriété,
• de terrains ou de droits sur des terrains, éventuellement par le biais de baux emphytéotiques ou de Conventions d’occupation temporaire de toute nature, pour y édifier des immeubles.
Ces biens pourront être acquis soit directement par le Fonds, soit par l’intermédiaire d’une société non cotée à prépondérance immobilière. Ces investissements pourront être réalisés, le cas échéant, en co-investissement avec d’autres entités gérées ou conseillées par la Société de Gestion ou une entreprise liée.
Les biens immobiliers sont acquis loués ou avec l’objectif de les mettre en location lorsque des surfaces sont vacantes, dans une approche prenant en compte les besoins des utilisateurs.
En effet, les nouvelles technologies, le développement durable et les contraintes économiques changent les usages de l’immobilier tertiaire et donnent naissance à de nouvelles pratiques comme la mixité des usages, le développement des services et la volonté de faire vivre une véritable expérience à l’utilisateur. Le bâtiment tertiaire de demain est un lieu de vie, ouvert et flexible, respectueux de l’environnement, pensé pour tous, et où l’on se sent bien.
Le Fonds peut également investir jusqu’à 20% de l’actif net dans des stratégies de promotion immobilière et/ou de marchand de biens, en France et en Europe.
Prise en compte des critères sociaux, environnementaux et de qualité de gouvernance (ESG)
En application des dispositions de l’article L.533-22-1 du Code monétaire et financier, l’information relative aux modalités de prise en compte des critères sociaux, environnementaux et de qualité de gouvernance est disponible sur simple demande auprès de la Société de Gestion.
La grille d’analyse développée par la Société de Gestion prend en compte les critères suivants :
• Localisation (accessibilité, transports, qualité de vie) ;
• Gestion des risques environnementaux (pollution, risques liés à la localisation) ;
• Caractéristiques durables des bâtiments (certification, climat, économie circulaire, biodiversité) ;
• Gestion de la performance environnementale (performance énergétique, gestion des déchets et de l’eau) ;
• Bien-être des occupants (confort, services rendus, connectivité, accessibilité PMR) ;
• Adaptabilité du bâtiment (nouveaux usages et densification, réversibilité) ;
• Gestion des parties prenantes (sensibilisation et satisfaction des locataires, prestataires).
L’analyse, effectuée par la Société de Gestion sur chacun des actifs du Fonds, donne lieu à l’établissement d’une note, qui est alors comparée à la NSF (Note Seuil du Fonds). Chaque actif du Fonds doit obtenir une note supérieure à la NSF (approche best-in-class) ou bien faire l’objet d’un plan d’amélioration à trois (3) ans (approche best-in-progress).
La politique ESG du Fonds sera détaillée dans un rapport spécial annexé au rapport annuel du Fonds.
Conformément au règlement (EU) 2019/2088 (« Disclosure » ou « SFDR »), la prise en compte des critères extra financiers est décrite dans l’Annexe unique.
FORME JURIDIQUE
Fonds Commun de Placement (FCP) de droit français
SOCIÉTÉ DE GESTION
Keys Real Estate Investment Management, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
DÉPOSITAIRE, CONSERVATEUR ET TENEUR DE REGISTRE
CACEIS Bank, France (Groupe Crédit Agricole)
COMMISSAIRE AUX COMPTES
PricewaterhouseCoopers Audit, France
CODE ISIN
FR0013222544 (Part A)
FR0013347184 (Part E)
DATE DE CRÉATION
1er février 2017
DURÉE DE PLACEMENT RECOMMANDÉE(2)
8 ans. Pas de rachat pendant 12 mois.
PÉRIODICITÉ DE CALCUL DE LA VALEUR LIQUIDATIVE
Trimestrielle
AFFECTATION DES SOMMES DISTRIBUABLES
Capitalisation
DEVISE DE RÉFÉRENCE
EUR
(2) Les demandes de rachat peuvent être reçues par le centralisateur au plus tard 30 jours calendaires avant la date d’établissement de la valeur liquidative, sans nombre de fois maximum par an. Les demandes de rachat de parts pourraient être suspendues lorsqu’elles sont supérieures à 2,5 % du nombre total de parts du fonds.
Risque de perte en capital
La performance du Fonds n’est pas garantie et le capital investi par le Porteur peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans le Fonds s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte.
Risque de liquidité de l’investissement
Conformément à la stratégie d’investissement, les investissements visés par le Fonds sont principalement des actifs immobiliers. Le marché de l’immobilier pouvant, dans certaines circonstances offrir une liquidité plus restreinte, le risque de liquidité est lié à la difficulté de céder rapidement les actifs immobiliers physiques.
Risque lié à la gestion discrétionnaire
La gestion pratiquée par le FPS repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des actifs immobiliers. Il existe cependant un risque que le Fonds ne soit pas investi à tout moment sur les marchés ou les immeubles les plus performants. Il convient donc de noter que les performances peuvent être inférieures à l’objectif de gestion et que la Valeur Liquidative du Fonds est susceptible d’afficher une performance négative.
Risque lié à l’endettement
Le Fonds pourra avoir indirectement recours à l’endettement pour financer certains investissements, l’évolution du marché immobilier étant en effet susceptible de conduire à une réduction considérable de la capacité de remboursement de la dette. Par ailleurs, il faut être conscient que l’évolution du marché du crédit peut également entraîner une augmentation du coût du financement.
Risques liés au marché immobilier
- Les investissements réalisés par le Fonds seront soumis aux risques inhérents à la gestion d’actifs immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposés au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers détenus par le Fonds. Aucune garantie ne peut donc être donnée quant à la performance des actifs immobiliers détenus.
- Risques liés à la réalisation de travaux de construction ou de rénovation : le Fonds peut être exposé à des risques affectant la rentabilité de ses opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entraînés par un recours contre les autorisations administratives, un retard de livraison, un problème lié au prix ou au rythme de location et/ou à un niveau de vente moindre que celui escompté. Dans certains cas, le Fonds peut être exposé à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des désordres affectant certains des immeubles qu’il fait construire ou rénover, même si la plupart de ces défauts sont susceptibles d’être couverts par les assurances légalement obligatoires ou relèvent principalement d’autres intervenants à l’acte de construction ou de rénovation.
- Risques liés à l’inflation ou à la déflation ; en raison de l’indexation ou non à plusieurs indices d’inflation des baux conclus, le Fonds est soumis à un risque inflationniste ou déflationniste.
- Le Fonds est également exposé au risque de défaillance d’un locataire susceptible d’entraîner à un défaut de paiement.
- Risques liés à la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et au Contrat de Promotion Immobilière (CPI) : le Fonds pourra acquérir des terrains nus détenus en pleine propriété ou par le biais de baux emphytéotiques, faisant l’objet de contrats de VEFA ou de promotion immobilière. Le Fonds pourra également réaliser des opérations dites en marchand de biens, impliquant la réalisation de travaux significatifs visant à l’amélioration de l’immeuble objet desdits travaux. Ces opérations peuvent entraîner une exposition aux risques liés à la construction, au retard dans l’achèvement des travaux ou encore à la défaillance du promoteur immobilier ou des entreprises générales.
Risque de crédit
Le Fonds a vocation à être investi en actifs immobiliers mais peut intervenir via des obligations privées et d’autres titres de créance. La présence éventuelle de titres de créance expose le Fonds aux effets de la baisse de la qualité du crédit des émetteurs privés.
Risque de taux
Ce risque est lié à l’exposition du Fonds à certains taux tels que l’inflation, la déflation et l’évolution des taux d’intérêts. Dans ces conditions, le Fonds pourrait être impacté de façon négative.
Risque de change
Le Fonds a principalement vocation à investir dans la zone euro. Il peut être investi dans des instruments non libellés en euro. Le risque de change correspond au risque de perte en capital lorsqu’un investissement est libellé dans une devise autre que l’euro et que celle-ci se déprécie sur le marché des changes.
Risque de contrepartie
Le Fonds peut subir une perte en cas de défaillance d’une contrepartie (financière ou immobilière) avec laquelle ont été réalisées certaines opérations, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.
Risque de Durabilité
Il s’agit du risque lié à un évènement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de gouvernance qui, s’il survient, pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement tel que les :
– Risques physiques liés aux changements climatiques affectant les bâtiments ou la qualité de confort offerte par ces derniers (vague de chaleur, sécheresse et retrait-gonflement des argiles, tempête, inondation, submersion marine, feu…) ;
– Risque de transition (risques liés aux réglementations en matière d’énergie ou de changement climatique…) ;
– Risque de responsabilité (risque de contentieux, risque réputationnel…) ;
– Risque sociaux (risques liés aux pandémies et au travail à distance…) (« Risque de Durabilité »).
France
Luxembourg
