KEYS LIVING
Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPPICAV) Keys Living
Nabil El Fahli – MRICS
Directeur Général Délégué Gestion
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Objectif de gestion
L’objectif de gestion de la Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPPICAV) Keys Living est de proposer, à travers une exposition au secteur immobilier résidentiel géré : un versement de dividende annuel non garanti, provenant des loyers encaissés et des plus-values générées après déduction des frais et charges, ainsi qu’une valorisation des actions souscrites, si les investissements sous-jacents le permettent.
La SPPPICAV Keys Living prévoit la détention à long terme d’un patrimoine immobilier constitué principalement d’immeubles construits, en construction, en pleine propriété, en nue-propriété ou éventuellement par le biais de baux emphytéotiques ou de baux à construction situés en France.
La SPPPICAV peut recourir à l’endettement, direct et indirect, bancaire et non bancaire, dans la limite de 40% (en ce compris le crédit-bail) de la valeur des Actifs Immobiliers suivant la création de la SPPPICAV. Ce ratio sera respecté à tout moment dans les conditions prévues aux articles L. 214-39 et R. 214-105 du Code monétaire et financier.
La SPPPICAV Keys Living vise également un impact positif sur le plan social et environnemental, au sens du Global Impact Investing Network (GIIN).
La souscription et l’acquisition des actions de la SPPPICAV Keys Living, directement ou indirectement, est réservée aux investisseurs professionnels au sens de la directive 2014/65/UE mentionnés à l’article L. 533-16 du Code monétaire et financier, ainsi qu’aux investisseurs étrangers appartenant à une catégorie équivalente sur le fondement du droit du pays dont ils relèvent.
La SPPPICAV a été agréée par l’Autorité des marchés financiers en date du 2 octobre 2020, sous le numéro SPI20200024.
La stratégie d’investissement de la SPPPICAV Keys Living vise à constituer et à détenir durablement un patrimoine diversifié d’immobilier résidentiel, constitué principalement d’immeubles construits ou en construction, détenus directement et indirectement, situés en France.
La SPPPICAV Keys Living privilégiera des investissements dans des actifs situés dans des zones tendues, c’est-à-dire des zones où l’accès au logement est difficile et/ou situés dans des zones résidentielles bien connectées à des bassins d’emploi.
La SPPPICAV Keys Living privilégiera :
(i) l’investissement dans le logement multifamilial, consistant en des immeubles résidentiels collectifs destinés à la location, exploités par un gestionnaire professionnel le cas échéant, comme dans le cas des immeubles de Build-to-Rent (« BTR »). Cet investissement dans le logement multifamilial représentera au moins 60% de l’actif de la SPPPICAV (au terme des trois (3) premières années).
(ii) l’investissement dans l’habitat alternatif serviciel (résidences étudiantes, résidences seniors, co-living, etc.), en partenariat avec des exploitants, qui pourra représenter jusqu’à 40% de l’actif de la SPPPICAV.
La SPPPICAV Keys Living met en œuvre une stratégie d’investissement qui intègre un objectif d’impact social et environnemental. Cette stratégie vise à améliorer la qualité de vie des occupants grâce à une offre locative flexible.
La politique d’impact, conforme aux recommandations du Global Impact Investing Network (GIIN), s’articule autour des trois aires d’impact suivantes :
– le développement d’une offre de logement modulable pour s’adapter aux besoins en zones urbaines tendues ;
– l’amélioration de la qualité de vie et renforcement des liens humains via des espaces partagés et une offre servicielle ; et
– la lutte contre le changement climatique.
Des critères minimums d’inclusion, définis par la Société de Gestion, permettant de restreindre et cibler l’univers d’investissement de la SPPPICAV.
FORME JURIDIQUE
Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPPICAV) de droit français, constituée sous la forme d’une SAS. La SPPPICAV a été agréée par l’Autorité des marchés financiers en date du 2 octobre 2020, sous le numéro SPI20200024.
SOCIÉTÉ DE GESTION
Keys REIM, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 4 avril 2016 sous le numéro GP-16000011.
DÉPOSITAIRE, CONSERVATEUR ET TENEUR DE REGISTRE
BNP Paribas Securities Services
COMMISSAIRE AUX COMPTES
PricewaterhouseCoopers Audit, France
EVALUATEUR IMMOBILIER
Catella Valuation Advisors
CODE ISIN
FR0013526639 (Actions A)
FR0013526647 (Actions B)
FR0013526654 (Actions C)
FR0014000AT4 (Actions D)
DATE D’AGREMENT
2 octobre 2020
DURÉE DE PLACEMENT RECOMMANDÉE
18 ans
Par ailleurs, la durée de vie statutaire de la SPPPICAV est de dix-huit (18) ans.
DUREE DE BLOCAGE
Les rachats d’Actions de la SPPPICAV ne seront autorisés qu’à l’échéance d’un délai d’un (1) an à compter de la souscription par l’investisseur.
PLAFONNEMENT DES RACHATS
A l’issue de la Période de Blocage, conformément aux articles L. 214-67-1 du Code monétaire et financier et 422-134-1 du Règlement général de l’AMF, la Société de Gestion peut décider de plafonner le rachat des Actions de la SPPPICAV nombre d’Actions supérieur à 0,01% du Nombre Total d’Actions de la SPPPICAV, calculé sur la base de la dernière Valeur Liquidative connue, la demande de rachat des Actions de la SPPPICAV pourra ne pas être exécutée par la Société de Gestion pour la fraction des ordres de rachats qui excède au total 0,01% du Nombre Total d’Actions.
PÉRIODICITÉ DE CALCUL DE LA VALEUR LIQUIDATIVE
Trimestrielle, le 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre
AFFECTATION DES SOMMES DISTRIBUABLES
Distribution
DEVISE DE RÉFÉRENCE
EUR
Risque en capital
La SPPPICAV n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans la SPPPICAV s’ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d’une telle perte.
Risques liés au marché immobilier
- Les investissements réalisés par la SPPPICAV seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’Actifs Immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposés au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement au marché immobilier) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des Actifs Immobiliers détenus par la SPPPICAV. Aucune assurance peut donc être donnée quant à la performance des Actifs Immobiliers détenus par la SPPPICAV.
- Risques liés à la réalisation de travaux de restructuration ou de rénovation : en dépit de l’attention portée par la SPPPICAV au choix des intervenants sur ses opérations et aux études techniques, de marché et de coûts préalables à leur lancement, la SPPPICAV peut être exposée à des risques affectant la rentabilité de ses opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entrainés par un retard de livraison, prix ou rythme de location et ou vente moindre que celui escompté. Dans certains cas, la SPPPICAV peut être exposée à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des ordres affectant certains des immeubles qu’elle fait restructurer ou rénover, même si la plupart de ces défauts sont susceptibles d’être couverts par les assurances légalement obligatoires ou relèvent principalement d’autres intervenants à l’acte de restructuration ou de rénovation. iii. Au niveau immobilier, la SPPPICAV est également exposée au risque de défaillance d’un locataire conduisant à un défaut de paiement. iv. Risques liés à l’inflation. En raison de l’indexation ou non, à plusieurs indices d’inflation, des baux conclus par la SPPPICAV, la poche immobilière de la SPPPICAV est soumise à un risque inflationniste. v. Risques liés à la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et/ou au Contrat de Promotion Immobilière (CPI). La SPPPICAV pourra acquérir des terrains nus faisant l’objet de CPI (contrat de promotion immobilière) ou des contrats de VEFA. Ces opérations peuvent notamment entraîner l’exposition de la SPPPICAV aux risques suivants : risques liés à la construction en qualité de maître d’ouvrage ; risques liés au retard dans l’achèvement des travaux, ou au retard dans le plan de location une fois les travaux achevés. Cela engendrerait un retard dans la perception des revenus locatifs ; risques liés à défaillance du promoteur immobilier. L’exposition à ces risques peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.
Risque lié à la gestion discrétionnaire
La Société de Gestion va gérer de façon discrétionnaire la SPPPICAV selon les conditions prévues dans les statuts et dans le respect du présent Prospectus et notamment de la stratégie d’investissement. Le style de gestion pratiqué par la SPPPICAV repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des Actifs Immobiliers. Il existe un risque que la SPPPICAV ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou les actifs les plus performants.
Risques liés à l’endettement et à l’effet de levier
La SPPPICAV pourra avoir recours à l’endettement pour le financement de certains de ses investissements. Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L’endettement a pour effet d’augmenter la capacité d’investissement de la SPPPICAV mais également les risques de perte.
Risques de contrepartie
Le risque de contrepartie est le risque de défaillance d’une contrepartie de marché (pour les actifs financiers) ou des locataires (pour les Actifs Immobiliers) conduisant à un défaut de paiement.
Risques financiers
- Risque de taux : ce risque résulte de la sensibilité de l’ensemble du portefeuille détenu par la SPPPICAV (i) à l’exposition à certains taux, notamment inflation, et (ii) aux fluctuations des marchés des taux d’intérêts. En particulier, une remontée des taux d’intérêt pourra avoir un impact négatif sur la performance de la SPPPICAV. ii.
- Risque de crédit : les titres détenus par la SPPPICAV pourront connaître des fluctuations des prix (à la hausse comme à la baisse) en fonction de la perception des marchés du risque crédit des émetteurs (par exemple, dégradation de la notation par les agences de rating d’un émetteur). En outre, en cas de défaut d’un émetteur, la valeur liquidative de la SPPPICAV baissera. iii. Risque de change : la SPPPICAV sera soumise aux évolutions des devises des instruments financiers libellés en devises autres que la devise de référence de la SPPPICAV (euro). En fonction de l’exposition nette sur chaque devise de la SPPPICAV, les fluctuations des marchés de change pourront avoir un impact négatif sur la performance de la SPPPICAV.
Risques liés à l’engagement sur des instruments à terme
Le recours aux instruments financiers à terme permettra à la SPPPICAV de couvrir son exposition au risque de taux d’intérêts ou de variation du taux de change si elle investit en dehors de la zone euros. Les instruments financiers à terme sont des contrats permettant d’acheter ou de vendre, à une date fixée, à un prix convenu, une certaine quantité d’un instrument financier. Ces contrats peuvent être fermes ou optionnels. Ils peuvent être négociés sur un marché réglementé ou de gré à gré ; ils sont souvent qualifiés de « dérivés » car leur valeur « dérive » de celle d’un actif sous-jacent. La valeur des instruments financiers à terme varie en fonction de celle du sous-jacent. Les instruments financiers à terme peuvent servir de couverture à une exposition, le risque étant alors celui de l’adéquation de la couverture. Les instruments financiers à terme négociés de gré à gré exposent les cocontractants au risque de contrepartie.
Avant de prendre une décision d’investissement, vous devez comprendre comment le fonds est géré et quels sont les risques particuliers liés à la gestion mise en oeuvre, se référer au prospectus, page 11 dans la section « Profil de risque »).
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